Aos 24 (vinte e quatro) dias do mês de agosto de 2023, a partir das 18 (dezoito) horas, no Plenário da Câmara Municipal de Vereadores do Município de Paranatinga, foi realizada a AUDIÊNCIA PÚBLICA promovida pelo Poder Executivo Municipal, com o objetivo de discutir a Atualização do Plano Diretor Municipal e suas leis correlacionadas.

Iniciada a audiência, destaca-se ser esta a segunda de Três audiências que irão finalizar a rodada de discussão do novo Plano Diretor da Cidade.

Na audiência do dia anterior surgiram duas dúvidas: uma com relação a parte norte do município da sede (porque não expandir para cima) e, a segunda, com relação ao distrito de Santiago do Norte. A primeira dúvida que surgiu ontem e tem três explicações, sendo a primeira em decorrência da vascularização de rios que é acentuada nesta parte norte em questão; o segundo ponto seira a figura do tão sonhado anel viário que passa exatamente nesta parte que perderia sua funcionalidade caso a cidade se desenvolvesse naquele sentido, e a questão da geografia propriamente que dificulta o parcelamento e a ocupação de lotes menores. A cidade tem um desafio de estar crescendo para um único local, e o anel viário ficaria novamente no centro da cidade o que faz com que a melhor opção seja fomentar a o crescimento maior para a parte sul (tanto é que os maiores parcelamentos de solo estão na parte sul), por este motivo então vamos prever a possibilidade de expansão maior para o sul.

Com relação ao distrito de Santiago do Norte, foi solicitado na audiência do dia anterior que fosse feita uma apuração sobre a localização real do polígono da zona industrial daquela região, para apresentar na audiência de hoje. Para trazer esta informação e demonstrar onde está a parte industrial, foi revisto novamente o Plano Diretor Municipal e foi identificado que a previsão da parte Industrial está em uma norma geral que determina que ao longo da 130 e da MT 20, em uma faixa de 200 metros para cada lado teria sua destinação para a área industrial, porém, como o nosso município é consideravelmente extenso, a faixa de 200 metros de cada lado como forma de zoneamento Industrial seria maior do que qualquer possibilidade de ocupação urbana, devendo em audiência definir a área urbana que passaria a ter a destinação industrial.

Ao observar o projeto final que está sendo utilizado na comercialização e área urbana do distrito de Santiago do Norte (demonstrada na projeção) ela é rigorosamente maior do que a sede do município, sendo assim, não se pode de forma alguma simplesmente ignorar a figura da expansão e também não se pode simplesmente aumentar toda a área de urbanização porque seria impossível atender toda área com os equipamentos públicos simultaneamente.

Destacou-se, então que o processo de expansão precisa ser orgânico e de forma gradativa. Não daria para determinar toda a área tida como planejada como sendo uma área urbana de fato, sem causar um prejuízo ao erário público. Destacou-se que se toda aquela área (demonstrada no projeto), fosse enquadrada como Urbano de direito, poderia a qualquer tempo se promover um parcelamento de solo em vários lugares distante dos equipamentos públicos já instalados sendo humanamente impossível cobrir com os equipamentos públicos.

Uma solução que se pode vislumbrar é considerar a área projetada como sendo de expansão urbana, assim como foi feito para o Plano Diretor da sede.

Destacou-se que, mesmo assim, restaria como área urbana de direito uma área extensa já servindo de referência para o parcelamento do solo. Assim fazer a distinção entre área urbana e área de expansão urbana evitaria que se ocupasse de forma irregular sem uma ordem funcional.

Como se tem normas claras de urbanismo para parcelar, se deve expandir gradativamente. considerando a parte maior (projetada na exibição) como a parte de expansão Urbana.

O Código atual foi feito em 2015, sendo o parcelamento de solo do distrito anterior a própria criação do Plano Diretor Municipal. Deve-se destacar que em 2033 esta mesma reunião terá que ser feita novamente para tratar da revisão do Plano Diretor.

Estamos revendo o Plano Diretor atual que já possui uma história, uma perspectiva jurídica, não podendo simplesmente quebrar o paradigma, então futuramente vai ser revisto, por isso transformar em perímetro urbano tudo de uma vez irá colapsar. Se transformar numa área de expansão urbana poderá ser gradativamente promovido a expansão sem maiores prejuízos.

Em resumo, sobre o questionamento do dia anterior, existe um Distrito Industrial ,que possui um perímetro Industrial consolidado por uma algodoeira e uma sede de fazenda um potreiro e uma área no projeto que foi apresentado. Esse distrito não existiria ali mas ele é uma realidade então o projeto vai se adequar, vai se juntar e aí o empreendedor vai precisar regularizar.

Se delimitar o perímetro, a possibilidade do parcelamento solo fica muito limitada e as atividades de licenciamento pode ser prejudicado. Por exemplo, se licenciar uma fábrica que chegou agora a legislação não permitiria porque é uma área rural não tendo este problema como expansão urbana, revertendo de acordo com a demanda, a necessidade, a capacidade e o projeto.

Se for constituída como área urbana consolidada teríamos que promover por meio de autorização legal e nova audiência a alteração da norma então vigente. Salvo o fato de ficar com um território maior do que a própria sede com um adensamento populacional extremamente baixo, o parcelamento do solo em uma área urbana consolidada configuraria, no aspecto tributário, o fato gerador consumado podendo ser lançada o IPTU sobre uma imensidão de lotes vazios, não sendo esse o objetivo da administração.

Assim temos três opções: (i) ou mantém a parte que já foi devidamente parcelado e legalizado em lei excluindo deixando o restante de fora; (ii) transformar em Urbana e unificando toda a área do projeto, correndo todos os risco já elencados ou transforma essa área em área de expansão urbana, podendo ser transformada em urbana de acordo com a demanda e necessidade para fins de ocupação , sendo uma ocupação controlada (se não houver ligação de serviço público não poderia fazer se houver então pode autorizar).

Sendo colocado em votação, prevaleceu a terceira opção de transformar em uma área técnica de expansão Urbana.

Seguindo para o próximo assunto: o uso e ocupação do solo que (finalidade para qual se destina a utilização daquele solo). Como por exemplo: eu quero que aquela região seja Industrial ou eu quero que aquela região seja residencial, ou eu quero que aquela região seja de comércio, eu quero que seja mista eu quero que aquela região seja de chácaras, eu quero a região seja cultural). Este é o aspecto que nós vamos analisar. No distrito não tenho muito que adicionar porque é muito neófito a ocupação.

Foi pensado em eixos nas avenidas principais e da BR. Elas têm a finalidade excepcionalmente para fins comerciais respeitando os parcelamentos e ocupação residencial que já existem. Da parte de dentro seria uma ocupação considerada como mista tanto comercial como residencial. Na parte rosa, (demonstrada na apresentação) preferencialmente comercial e na parte de dentro mista para o bairro agora é neófito projeto assim eles estão se desenvolvendo (as pessoas estão comprando, estão investindo) Seria muito prematuro da nossa parte condicionar no atual cenário que já está. Pela manifestação dos participantes foi definido que será decidido no dia posterior possibilitando a obtenção de maiores informações.

Destacou-se que o atual Código, é muito rigoroso e meticuloso, trazendo um rigor exacerbado nas restrições de uso das áreas e (hoje em dia a figura por exemplo do comércio é uma coisa e é de serviço é outra diferente não conseguindo ser igual), sendo hoje o serviço muito subjetivo e muito Interpessoal.

De acordo com o nosso Código o pequeno empresário teria dificuldade de conseguir por exemplo um alvará numa determinada área sem a existência de qualquer impacto por conta do exercício de sua atividade, então foi priorizado em algumas áreas a figura do uso misto, posicionada de forma separada das áreas destinadas ao comércio pesado como aquele comércio que mais pode impactar como definido no mapa na colocação dos eixos e transformamos a parte que tem realmente a tipicidade residencial apenas para serviço.

Isso já foi discutido em exaustão com a equipe técnica da administração dos Engenheiros arquitetos da época e tudo mais sendo chegado a esse consenso. Mais uma vez é chamada a opinião dos participantes e questionando sobre o entendimento da questão do Papel social dos comércios pesados, entre a parte industrial e a parte residencial. A maioria foi favorável a forma em que foi colocada sobre o uso e ocupação do solo.

Existe aqui uma restrição, falado no dia anterior que por haver um depósito de resíduos e aqui há uma restrição de construção no raio de 500 metros, ou seja, ainda que o parcelamento chegue aqui (e não chegará sem antes de vencer toda essa fase) ele vai ter a restrição daqui não pode mais porque tá fora do perímetro mas na faixa indicada na apresentação não vai poder parcelar o solo em virtude da contaminação pelo efeito do depósito rejeitos. A pedido das pessoas presentes a votação quanto questão do parcelamento ficará para o dia seguinte.

Mais uma vez, foi trazido a luz que o objetivo seria a revisão do Plano Diretor e não a pura substituição dele. O nosso Plano Diretor é muito assertivo e muito positivo no que diz respeito a sua divisão do uso do solo, em sua sistematização ele tem a parte do Plano Diretor, tem a parte do uso e ocupação do solo, do parcelamento, do obras. Nesse sentido, as atualizações se dará de forma propositiva e, se precisar alterar algo, será feita de forma a não substituindo esta como um todo.

Próximo assunto a ser tratado será o parcelamento de solo. As taxas de permeabilidade do solo (taxa que você permite a área de absorção da água pluvial). Hoje a regra geral é quinze por cento para todos salvo pela zona de controle de urbanização e com a região próximo do rio Paranaíba. É questionada aos participantes a necessidade de alterar essa taxa de absorção e os mesmos resolvem pela não alteração.

Sobre a taxa de ocupação (ao olhar o terreno de cima se observa quanto do solo aquela construção ocupou). Atualmente a taxa é de 70% (setenta por cento) para urbano e distrital, eixo de desenvolvimento industrial empresarial é de 70% (setenta por cento), lazer entretenimento 60% (sessenta por cento).

As avenidas principais a partir de agora deverão ter 70 por cento de ocupação (coeficiente de ocupação não diz respeito ao número de pavimentos), levando em consideração que quanto mais você puder ocupar o terreno menor será a capacidade pluviométrica porque aí você vai poder chegar próximo a 15 por cento como foi discutido. Já quanto ao número de pavimentos o índice que interfere diretamente seria o coeficiente de edificação, pois, quanto maior a área do terreno ocupada menor será a capacidade de construção de outros pavimentos.

Ao serem questionados quanto a alteração do coeficiente de permeabilidade do solo, os participantes da audiência opinam pela não modificação da regra, apenas sendo feita a observação de melhorar a redação na lei sobre este tópico.

Quanto ao coeficiente máximo de aproveitamento (exemplificando: se o terreno de 700 metros quadrados o coeficiente de aproveitamento desse terreno será de 700 metros quadrados mas você tem 70 por cento de construção obrigatoriamente 30 por cento no mínimo vai ter que ser no segundo pavimento. Isso pode significar que numa região de adensamento uma casa pode ocupar três vezes mais o terreno para construir.) após discussão entre os participantes houve a decisão de alterar para 80% (oitenta por cento) da taxa de ocupação e o coeficiente de edificação para 1,5 (um e meio).

Na sequência, foi abordado o artigo segundo da Lei Municipal 1292 que traduzia o seguinte: Em novos loteamentos desmembramentos e remembramentos as áreas mínimas dos lotes bem como testadas são definidas em lei dos elementos de uso e solo não podendo ter área inferior a 200 metros com testada a mínima de 10,0. Houve uma modificação em 2017 para o seguinte texto: a quantidade de 200 passou para 160 (era 200 e passou para 160). Sendo assim, o tamanho mínimo de parcelamento de um solo pode chegar até 160 metros com testado de 10 metros.

Aberta a discussão para definir o tamanho da testada. Após emissão de opinião dos participantes foi feita a votação onde duas pessoas votaram pela testada mínima de 10 metros como é atualmente. Há duas propostas sendo uma para seis metros e outra para sete e meio. De acordo com a votação, fica-se decidido por 7,5 metros.

Passou-se a discutir sobre o tamanho mínimo dos lotes Atualmente 160 metros é o que esta sendo aplicado. A Legislação Federal aplica a metragem de 125 metros. Aberta a votação para se manter 160 metros ou modificar para 150 metros e a maioria votar em 160 metros.

Para casa popular dentro dos Programas Federais de distribuição de moradia financiamento e moradia eles condicionam os projetos as propostas ao tamanho do terreno de 5 por 25 sendo 125 o que se recomendo é o que venha a criar um dispositivo que permita que em determinados momentos, determinadas circunstâncias quando houver o anseio apoio as condições para que seja instaurado condomínios sociais que a gente possa fazer dentro da metragem mínima Federal que é de 5 por 125.

Questiona-se se os participantes concordam que se possa tratar excepcionalidade, e dentro da legalidade a construção seja de por 20, sendo 125 no total como diz a Legislação Federal e os participantes concordam com a questão.

Próximo assunto é o que discute quanto a área total do projeto de loteamento. Quando se faz um projeto de loteamento é necessário destinar alguns equipamentos, por exemplo antigamente era 10 passou a ser 20, hoje se destina 5% para áreas verdes e antigamente era 10, 5% para sistema de lazer se manteve e era cinco por cento para área institucionais.

Existe uma proposta de fazer o seguinte: a área verde impermeáveis passar de 5 para 10 porque de 5 para 10. É solicitado a opinião dos participantes quanto a aumentar de 5 para 10 metros (20% de via circulação ficaria 10% de áreas permeáveis e sistema de lazer).

Após a emissão de opinião dos participantes fica-se definido por se manter os valores atuais as áreas verdes e de lazer e das áreas institucional.

Também é colocado em votação o que atualmente está determinado, que as áreas verdes e sistema de lazer institucional deve estar localizadas na mesma Gleba objeto do loteamento e permanecerem dispostas externamente ao fechamento dos muros com acesso livre para a população e a decisão é a de que permaneça como está na legislação.

Hoje não se pode construir um empreendimento sem apresentar garantias. Usa-se dar parte dos lotes e também aplicação em caderneta de poupança como essa garantia. É questionado quanto a modificação ou se mantém dessa forma, e a votação foi por se manter da forma em que está com os ajustes da redação.

A próxima votação diz respeito a quando se desmembrar terrenos não loteados (Glebas). A lei atual diz que em função da implantação de loteamento anteriores serão reservados 12% da área líquida proporcionais a área a ser desmembrada para implantação de equipamentos públicos e comunitários. Os participantes votam por se manter da forma me que está.

Sobre um próximo artigo da lei que diz: “o habite-se de regularização e cadastramento de imóvel clandestino somente poderá ser expedido quando da regularização do passeio público, (ou seja, da calçada) e do plantio de pelo menos uma árvore na frente do lote”. De acordo com votação fica decidido tirar a obrigatoriedade da árvore e deixar o restante com essa ressalva e a grama com o mínimo do passeio garantido.

Na sequência o artigo a ser votado foi o seguinte: Os lotes de esquina para facilitar a visão do trânsito deverão fazer suas divisas concordarem mediante o segmento do quadro do círculo Interno (deixar um raio de seis metros). O assunto foi discutido e o consenso foi de o raio deve ser de dois metros.

O próximo ponto: Quando existirem ou projetada mais de uma edificação no mesmo lote poderá ser admitido muro de vedação entre as duas construções não podendo em hipótese alguma tais muros constituem desmembramento do mesmo. Em discussão se resolve por manter essa regra somente na excepcionalidade.

Próximo item a ser decidido: O recuo frontal mínimo será calculado pela fórmula altura dividido por 4 com o mínimo de um metro e meio. Iniciou-se discussão entre os participantes, mas decidiu-se por se falar sobre esse tópico no dia seguinte.

Nos termos descrito anteriormente, por considerar que, os tramites da audiência pública ocorreram em correta ordem e legalidade, dou fé assinando e encaminhando em seu inteiro teor para a devida publicação e exposição.