Juara/MT, 07 de março de 2024.

DECISÃO ADMINISTRATIVA

PROCESSO SAD Nº 10571/2021

Trata-se de Procedimento Administrativo SAD nº 10.571/2021, sobre Procedimento Administrativo Especial sobre irregularidades em loteamentos, que faz menção a comissão de análise do processo. Ante o ofício nº 007/SMC/2024 e o Parecer nº 027/PGM/2024. Passo às considerações:

Considerando o Parecer Jurídico nº 074/2021/PGM, parecer nº019/2023, Parecer Jurídico nº154/2023, e por último o parecer nº027/PGM/2024, todos emitidos pela Douta Equipe Jurídica, quanto aos loteamentos irregulares e especialmente o loteamento Jardim Universitário.

Considerando o Recurso Interposto pelo loteador, sobre defesa apresentada pela UNIVALLES, solicitando liberação conforme novo cronograma do loteamento Jardim Universitário e redução da multa eventualmente aplicada.

Considerando a última decisão administrativa:

“Ante ao exposto:

1) Revogo todas as decisões proferidas anteriormente no presente processo que tenham culminado em penalidade ao Loteador, bem como revogo a remessa dos autos a Procuradoria Geral Municipal para a execução de garantias;

2) Concedo ao Loteador o prazo de 15 (quinze) dias não úteis para apresentação do cronograma de execução do loteamento no que pertine à 1ª Etapa.

3) Assevero que o cronograma de execução a ser apresentado deverá prever a conclusão de 50% (cinquenta por cento) do quantitativo faltante para o término da Etapa 1 até o dia 31/12/2023 e sua finalização para o dia 31/07/2024;

4) Determino o embargo das Etapas 2 e 3 do Loteamento, inclusive a comercialização de lotes, até o dia 31/07/2024;

5) Caso seja descumprida qualquer uma das providências previstas nessa decisão, promova-se imediatamente a reedição da multa aplicada ao Loteador, bem como a interdição imediata pela administração pública municipal e a remessa dos autos a Procuradoria Geral Municipal para a execução de garantias.”

Há de se considerar que o ordenamento jurídico preza pela boa-fé objetiva ao contratar, prevista nos artigos 113 e 422, ambos do Código Civil Brasileiro, nas sábias palavras de Rosado Aguiar Junior:

"A boa-fé se constitui numa fonte autônoma de deveres, independentemente da vontade, e, por isso, a extensão e o conteúdo da relação obrigacional já não se medem somente nela (vontade), e, sim, pelas circunstâncias ou fatos referentes ao contrato, permitindo-se construir objetivamente o regramento do negócio jurídico com a admissão de um dinamismo que escapa ao controle das partes. A boa-fé significa a aceitação da interferência de elementos externos na intimidade da relação obrigacional, com poder limitador da autonomia contratual. O princípio da boa-fé significa que todos devem guardar fidelidade à palavra dada e não frustrar ou abusar da confiança que constitui a base imprescindível das relações humanas, sendo, pois, mister que se proceda tal como se espera que o faça qualquer pessoa que participe honesta e corretamente do tráfego jurídico"[1] (grifos nossos)

Posta assim a questão, é de se dizer que boa-fé em uma relação contratual corresponde à ação refletida que visa não apenas o próprio bem, mas o bem do parceiro contratual, significa respeitar as expectativas razoáveis do outro contratante, agir com lealdade, não causar lesão ou desvantagem e cooperar para atingir o bem das obrigações.

Considerando que o Loteador não cumpriu com as suas obrigações, contidas no item 3 da decisão administrativa acima mencionada.

Considerando que Termo de Compromisso a loteadora se responsabilizou em executar, em sua totalidade, todas as obras de infraestruturas previstas na Lei Complementar nº 019 de 17 de novembro de 2006 e da Lei Federal nº 6766/79, necessárias ao pleno funcionamento do loteamento.

Considerando que as obras a serem executadas previstas conforme levantamento técnico do Ofício nº113/SMC/2023, são:

• Canalização de água potável, conforme projeto aprovado pela Concessionária Águas de Juara;

• Rede elétrica e de iluminação pública, conforme projeto aprovado pela Concessionária REDE/CEMAT;

• Rede de drenagem pluvial, conforme projeto aprovado pela Divisão de Engenharia Municipal;

• Rede de coleta e transporte de esgoto sanitário, conforme projeto aprovado pela Concessionária Águas de Juara;

• Abertura de ruas na largura total dos gabaritos e greides projetados e aprovados pela Divisão de Engenharia Municipal;

• Pavimentação das ruas conforme consta no Memorial Descritivo do projeto aprovado pela Divisão de Engenharia Municipal;

• Arborização dos passeios e canteiros segundo projeto aprovado pela Divisão de Engenharia Municipal.

Considerando o levantamento técnico do Ofício nº113/SMC/2023, o percentual de execução é mínimo, 15,99%, diante da totalidade do empreendimento, vejamos:

INFRAESTRUTURA – Estudo Avaliativo	% Serviços Executados
Rede de Distribuição de Água Potável	40,01
Rede de Captação de Águas Pluviais	0,00%
Rede de Distribuição de Energia Elétrica	37,77%
Pavimentação das Ruas, Meio fio, Sarjeta e Sinalização	9,51%
Rede de Esgoto	38,56%
Total Geral da Infraestrutura	15,99%

Considerando ainda que o levantamento técnico do Ofício nº113/SMC/2023, mencionou ao final, que o valor aproximado para realização da infraestrutura restante é de cerca de R$ 12.555.709,67 (doze milhões quinhentos e cinquenta e cinco mil setecentos e nove reais e sessenta e sete centavos):

“Realizando a atualização do valor remanescente da infraestrutura, levando em consideração a planilha SINAP de fev./2023 e o Índice do INCC para Construção Civil, temos um valor atualizado de R$ 12.555.709,67 (doze milhões quinhentos e cinquenta e cinco mil setecentos e nove reais e sessenta e sete centavos). Os serviços de Pavimentação Asfáltica, drenagem pluvial superficial e sinalização foram atualizados com base na planilha SINAP, já os demais serviços (Rede de Água potável, Rede e Esgoto, Rede Pluvial e Rede Elétrica) foram atualizados levando em consideração o INCC, visto que este serviços/materiais foram apresentados em planilha de custo não convencionais com obras públicas.

Destaca-se também que o valor atualizado apresentado não está sendo contemplado o BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) para a execução das obras de infraestrutura, sendo assim, este valor poderá sofrer acréscimos significativos.”

Há de se ressaltar, ainda, ser de amplo conhecimento que o direito à moradia/direito de edificar, bem como a função social da propriedade é garantia com proteção constitucional, devendo ser perseguido pelo Estado com vistas à implementação de políticas públicas habitacionais e desenvolvimento local adequadas, que respeitem a dignidade da pessoa humana, o meio ambiente, o bem-estar social, entre outros.

Nesse contexto, inegável que por vezes o Estado tem negligenciado seu papel acerca dessa proteção constitucional, deixando de proporcionar oportunidade de condições dignas de moradias aos mais necessitados. No entanto, não é por esse fato que se justifica a aceitação de ocupações irregulares, construções sem alvarás e em desacordo com as leis.

Logo, a Administração, diante de uma flagrante irregularidade/ilegalidade não só pode como deve agir para coibir o lesado de irregularidades/ilegalidade e os danos envolvidos. Ainda mais em se considerando que no caso em apreço já decorrem 10 anos da autorização do loteamento e a evolução de apenas 15% das obras se mostra inadmissível.

A Lei Municipal Complementar nº019/2006 versa:

“Art. 33. O Município poderá intervir no parcelamento, nos termos da legislação federal, sempre que constatar paralisação dos serviços e obras por prazo superior a 120 (cento e vinte) dias corridos.

§ 1º Para fins de aplicação do disposto no caput deste artigo, o Município notificará o parcelador a retomar as obras paralisadas dentro do prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de intervenção no parcelamento.

§ 2º Esgotado o prazo concedido sem que o parcelador cumpra tal determinação administrativa, o Município dará início aos procedimentos legais visando à intervenção, da qual notificará o parcelador.

§ 3º Decorridos 180 (cento e oitenta) dias sob intervenção, sem que tenha sido constatada a possibilidade do parcelador retomar a plena execução do loteamento, desmembramento ou remembramento, o Município, através de licitação, concluirá os serviços e obras faltantes e executará as garantias obtidas na constituição da caução, não isentando o parcelador de responder por gastos superiores à garantia que forem realizados.

...

Art. 36. A infração a qualquer dispositivo desta Lei acarretará, sem prejuízo das medidas de natureza civil previstas na Lei Federal nº. 6.766/79, a aplicação das seguintes sanções, sucessiva e cumulativamente:

I - embargo, que determina a paralisação imediata de uma obra de parcelamento, quando constatada desobediência às disposições desta Lei ou aos projetos aprovados;”

Desse modo, visando a manutenção do livre exercício do Poder de Polícia da Administração Pública, a fim de rechaçar ameaça à ordem pública, urbanística e ao meio ambiente é que foram tomadas medidas como abertura de procedimento para levantamento e penalização do loteador.

O loteador vem procrastinando a execução das obras, em detrimento de todo cidadão que adquiriu lotes no referido loteamento.

Sendo assim, foi realizado o procedimento administrativo, dando a ampla defesa e o contraditório ao empreendimento e loteadora do Jardim Universitário, que mantem-se inertes quanto a realização das obras.

No entanto, apesar de ser prescindível o procedimento administrativo, visando preservar o interesse dos munícipes que adquiriram os lotes, e o interesse público consistente na resolução definitiva das obras de infraestrutura do Loteamento Jd. Universitário.

Considerando que no loteamento JARDIM UNIVERSITÁRIO, não houve evolução das obras de infraestrutura, o que vem acarretando e prejuízos aos munícipes que adquiriram lotes no mesmo, mesmo diante de diversas prorrogações de prazo, há de se tomar medida definitiva.

DO EXPOSTO

Sendo assim, diante da inércia do loteador do Loteamento Jd. Universitário, mantendo a decisão e a multa aplicada, bem como pelos fundamentos acima expostos, sendo que o parcelador não apresentou qualquer solução definitiva, eis que suas manifestações limitam-se a solicitar dilação de prazo sem evolução das obras, DETERMINO o cumprimento do item 5 da Decisão anterior com aplicação da multa legal:

“5) Caso seja descumprida qualquer uma das providências previstas nessa decisão, promova-se imediatamente a reedição da multa aplicada ao Loteador, bem como a interdição imediata pela administração pública municipal e a remessa dos autos a Procuradoria Geral Municipal para a execução de garantias.”

DETERMINO que seja remetido o processo integral à Procuradoria Geral do Município para execução das garantias do termo de compromisso do empreendimento, por meio judicial, quanto a etapa I do Loteamento Jd. Universitário.

Determino o cancelamento do parcelamento das etapas 2 e etapa 3 do empreendimento loteamento Jardim Universitário, tendo em vista o levantamento técnico do Ofício nº113/SMC/2023, mencionar “Verificou-se que na segunda e terceira etapa do empreendimento não foi observado a execução de nenhum tipo de infraestrutura prevista no Termo de Compromisso, estando 0% executado”, nos termos do art. 36, inc. I da Lei complementar Municipal nº 019/2006.

Determino a Intervenção Municipal quanto a etapa I do Loteamento Jd. Universitário, nos termos do art. 33, da Lei complementar Municipal nº 019/2006.

Determino ao Departamento de Engenharia Municipal que proceda aos levantamentos eventualmente necessários para a intervenção do art. 33 da Lei Municipal nº 019/2006.

Notifique-se o Loteador nos termos do art. 33, da Lei complementar Municipal nº 019/2006, quanto a Intervenção Municipal referente a etapa I do Loteamento Jd. Universitário.

Cientifique-se o Cartório de Registro de Imóveis da presente decisão, especialmente sobre o cancelamento do parcelamento das etapas 2 e etapa 3 do empreendimento loteamento Jardim Universitário.

Proceda a Comissão do Processo SAD nº 10.571/202 as comunicações e notificações necessárias.

Carlos Amadeu Sirena

Prefeito Municipal