Parecer N° 004/2024

PROCESSO ADMNISTRATIVO N° 007/2022

ESTUDO JURIDICO;

REF; AO OFICIO N° 004/2024

INTERESSADO: COMISSÃO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA

Ementa: Regularização Fundiária REURB. Lei Federal n° 13.465/2017, decretos 9.310/2018 e Lei Municipal 727/2015. Lei Municipal 624/2012, Lei Municipal n° 023 de 30/06/1989 Interpretação acerca do conteúdo e forma de aplicação requisitos.

A Procuradoria Municipal recebeu questionamento da Comissão de Regularização Fundiária urbana do Município acerca do prosseguimento e conclusão do processo de regularização fundiária urbana do núcleo denominado chácaras urbanas distintas BLOCO 01,02,03.

A consulta se deu a partir da solicitação por entender que a instauração de REURB-S e REURB-E , iniciará um novo processo de aprovação e registro, o qual deverá seguir, não apenas os trâmites, como os instrumentos e métodos da Lei Federal n.13.465/17. Neste ponto, alerta que dos requisitos indispensáveis do projeto, conforme o inciso I, art.35, "é o levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento". Ou seja, instaurar REURB-S e REURB-E, significa que o interessado além do fornecimento do projeto urbanístico dos 308.450,58 M² (trezentos e oito mil quatrocentos e cinquenta metros e cinquenta e oito centímetros quadrados), distribuídos em 3 BLOCOS 01, 02 e 03, estando essas localizadas dentro dos limites da área de arrecadação do perímetro urbano da sede municipal conforme a lei n ° 023 de 30 de junho de 1989, e prevista na Lei 727/2015-lei se uso e ocupação de solo urbano, também atendendo a essa legislação, é formado por Chácaras urbana distintas, os Blocos em questão possui sistema de abastecimento de água e energia elétrica instalado e em perfeito funcionamento e ligados pela rede do município, os BLOCOS já conta com vias de circulações concluída e

conta com coleta regular de resíduos sólidos, segundo o projeto urbanístico apresentado e análise técnica documental estão de acordo com o decreto 9.310/18 Art.28 e 29, o departamento de engenharia municipal consente com a aprovação de regularização fundiária urbana dos BLOCOS DENOMINADOS 01, 02 e 03 e prosseguimento de processo de regularização formal do núcleos urbanos, para sua aprovação, na REURB-S estão isentas os custos cartorário e a REURB-E tem que custear os gastos cartorário.

1.CONCEITO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Entende-se que regularização fundiária é um enorme passivo ambiental das cidades brasileiras que precisa e vem sendo enfrentado. O conceito passivo ambiental tem origem na economia, podendo assim definido: "Valor monetário, composto basicamente de três conjunto de itens: o primeiro, composto das multas, dívidas, ações jurídicas (existentes ou possíveis), taxas e impostos pagos devidos à inobservância de requisitos legais: o segundo, composto dos custos de implantação de procedimentos e tecnologias que possibilitem o atendimento às não conformidades: o terceiro, dos dispêndios necessários à recuperação de área degradada e indenização à população afetada. Importante notar que este conceito embute os custos citados acima mesmo que eles não sejam ainda conhecidos; e, pesquisadores estudam como incluir no passivo ambiental os riscos existentes, isto é, não apenas o que já ocorreu, mas também o que poderá ocorrer"

A irregularidade urbana, expressa pelas ocupações irregulares, pelos loteamentos clandestinos realizados à margem da lei, pelos assentamentos autoproduzidos que não respeitam regras e limites físico territoriais, mas se configuram a partir do local e da organização dos próprios ocupantes, são uma realidade cotidiana das cidades brasileiras e não é problema do órgão X ou Y, mas de toda a cidade, devendo ser enfrentado pela integralidade dos órgãos municipais, de forma inter e multidisciplinar.

Segundo artigo 9° da Lei Federal n. 13.465/17, regularização fundiária abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.

Integra, portanto, conceito de direito difuso, haja vista que de problema individual daquele que não tinha casa ou dele com o proprietário, passa a ser uma política pública de responsabilidade do Estado, em face da dimensão que tomou.

Regularização fundiária comporta três subconceitos: a regularização urbanística (obras); a regularização jurídica (instrumento para permitir a segurança da posse) e regularização registraria (registro ou averbação no

Registro de Imóveis, órgão responsável pelo controle da propriedade no Brasil).

2. DA LEI FEDERAL N° 13.465/17 - E DECRETO 9.310/18 LEI MUNICIPAIS N°023/1989 624/2012 E LEI 727/2015

LEIS DE PROCEDIMENTOS. PARA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Em 22/12/2016 o Governo Federal publicou a Medida Provisória N° 759, que dispunha sobre à regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal, bem como procurou instituir mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União, além de outras providências.

No que diz respeito com a Regularização Fundiária Urbana - que denominou de REURB, disciplinou normas gerais e procedimentos, revogando a Lei Federal n. 11.977/09, que vinha sendo adotada em todo o território nacional como norma geral da matéria. Após tramitação legislativa, a MP transformou-se na Lei Federal n° 13.465, publicada em julho de 2017.

Esta lei criou a nomenclatura NÚCLEOS URBANOS INFORMAIS para catalogar todas as áreas irregulares. Para fins da REURB, adotou este conceito funcional dos núcleos urbanos que, deste modo, restaram conceituados como adensamentos com usos e características urbanas, ainda que situados em áreas qualificadas como rurais, em imóveis privados, públicos ou em copropriedade comunhão com ente público ou privado, destinados predominantemente à mora, dos seus ocupantes.

A informalidade que os qualifica diz respeito, precisamente, clandestinidade e irregularidade das ocupações, sob a forma de parcelamentos do solo, de conjuntos habitacionais ou condomínios, horizontais, verticais a mistos, bem como abrange os casos que, atendendo à legislação vigente da época da

implantação ou regularização, não foram possíveis de realização da titulação dos seus ocupantes.

Referida informalidade não diz respeito, exclusivamente, a conhecido situação das favelas, mas pode ser também verificada em bairros de baixo, médio e até alto padrão, alcançando edifícios, loteamentos e conjuntos habitacionais erguidos, direta ou indiretamente, pelo próprio Estado. Não decorre, portanto, apenas, de situações de pobreza.

Esta normativa estabelece procedimentos para regularização fundiária urbana e que exige a decisão administrativa a cada etapa da respectiva regularização. Criou modalidades de regularização: a REURB-S e REURB-E.

O formato prevista à Lei como procedimento prevê que os legitimados requeiram a instauração ao Município e este, após análise técnica e jurídica, se manifesta. Na hipótese de inércia do Município no exame e classificação da REURB em 180 dias, por exemplo, implica a automática fixação da modalidade indicada pelo legitimado no requerimento.

No bojo do processamento da REURB há uma etapa que prevê a notificação de todos os interessados para que tomem conhecimento da existência do núcleo urbano informal e da tramitação da regularização fundiária, podendo ser apresentada impugnação. A falta

de impugnação pressupõe a concordância na tramitação da REURB, cujo principal efeito jurídico é a perda da propriedade do titular registral e o reconhecimento da posse do morador, podendo haver titulação, nos termos da lei.

Assim, se qualquer parte - proprietários, lindeiros, credores hipotecários, moradores, etc. - apresentar impugnação, o processo é suspenso até a resolução do conflito, inclusive prevendo instâncias de prevenção e resolução administrativa dos litígios. Havendo resolução do conflito e consenso entre as partes, o acordo será reduzido a termo e constituirá condição para a conclusão da REURB. A contrário sensu, não havendo conciliação, não poderá ser dada continuidade ao processamento da REURB, até que se resolva judicialmente o conflito.

Todo o capítulo III,a partir do art. 28, trata de procedimentos que são realizados mediante atos administrativos, que é o meio pelo qual a Administração Pública se manifesta. Estes atos administrativos têm requisitos de forma e validade e tem características inerentes ao sistema do direito administrativo. Culmina com a expedição da certidão de regularização fundiária, uma espécie de "sentença" que descreve o procedimento; qualifica o direito dos moradores e

serve de base para o registro do parcelamento do solo no cartório imobiliário. junto com o projeto de regularização fundiária.

Relativamente ao projeto de regularização fundiária, há regramento apartir do art. 35, descrevendo o seu conteúdo mínimo, definindo o que são as obras essenciais para o fim da regularização, regras para descrição do perímetro por meio de demarcação urbanística (ou não) para gerar matrícula específica, entre outros dispositivos importantes.

A conclusão da REURB na esfera municipal, como dito, se dá com a

Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que é acompanhada do projeto aprovado e deverá conter, no mínimo o nome do núcleo urbano regularizado, localização; a modalidade da regularização; a indicação numérica de cada unidade regularizada.

Por fim, esta CRF é levada ao registro de imóveis, dando início a fase registral do procedimento.

3. DO CABIMENTO DE INSTAURAÇÃO DE REURB

No caso em exame, temos a situação fática que enquadra-se perfeitamente na hipótese de REURB-S e REURB-E ( mista) , pelo simples fato de uma parte da população serem de baixa renda e outra parte serem classe média.

O processo de regularização fundiária já está instaurado e tramitando, e apto para o andamento das etapas seguintes com a emissão da CRF

4. DA NOTIFÎCAÇÃO E SUAS CONSEQUENCIAS JURÍDICAS

Junto com a CRF, o Município deverá enviar ao registro de imóveis a comprovação de que notificou os titulares de domínio e os confrontantes das áreas demarcadas para que estes; querendo, apresentem impugnação à demarcação urbanística, no prazo comum de 30 dias.

O art. 20 da lei assim dispõe:

"Art. 20. O poder público notificará os titulares de domínio e os confrontantes da área demarcada, pessoalmente ou por via postal, com aviso de recebimento, no endereço que constar da matrícula ou

da transcrição, para que estes, querendo, apresentem impugnação à demarcação urbanística, no prazo comum de trinta dias”.

§ 1° Eventuais titulares de domínio ou confrontantes não identificados, ou não encontrados ou que recusarem o recebimento da notificação por via postal, serão notificados por

edital, para que querendo, apresentem impugnação à demarcação urbanística, no prazo comum de trinta dias.

§ 2° O edital de que trata o § 1° deste artigo conterá resumo do auto de demarcação urbanística, com a descrição que permita a identificação da área a ser demarcada e seu desenho simplificado.

§ 3° A ausência de manifestação dos indicados neste artigo será interpretada como concordância com a demarcação urbanística.

§ 4° Se houver impugnação apenas em relação à parcela da área objeto do auto de demarcação urbanística, é facultado ao poder público prosseguir com o procedimento em relação à parcela não impugnada.

§ 5° A critério do poder público municipal, as medidas de que trata este artigo poderão ser realizadas pelo registro de imóveis do local do núcleo urbano informal a ser regularizado.

§ 6° A notificação conterá a advertência de que a ausência de impugnação implicará a perda de eventual direito que o notificado titularize sobre o imóvel objeto da REURB."

No sistema da lei anterior 11.977/09 esta notificação era procedida pelo Registro de Imóveis e havia necessidade de colher a anuência dos confrontantes e titulares do Município.

A inovação legislativa traz esta responsabilidade para o Município. Que por sua vez teve êxito em todas anuências dentro do prazo, o que deve facilitar o procedimento. O que deve ser observado é a notificação de todos os apontados como elemento necessário e imprescindível ao respectivo processo, sob pena de nulidade.

Mais um ponto a favor a adoção da nova regra.

5. DO TÍTULO A SER CONCEDIDO

O reconhecimento do domínio de cada lote, ou, dito de outro modo, a atribuição da propriedade, no direito ocorre por meio do preenchimento jurídico do preenchimento de requisitos que avaliam o tempo e a natureza da posse de cada ocupante.

A usucapião tradicionalmente era a forma jurídica de declaração da perda da propriedade daquele que constava no título como proprietários e era feito judicialmente desde o Código Civil de 1916. Na Constituição Federal surgiu a inovação de proteção à posse daquele que ocupa para fins de moradia, em cumprimento a função social da propriedade. No art. 183 está previsto que aquele Que ocupar área de até 250m2, de forma mansa e pacífica, por mais de 05 anos, com a finalidade de moradia, tem direito à usucapião. A usucapião confere a propriedade àquele que demonstra o cumprimento dos requisitos. A partir disto inovação constitucional legislação infraconstitucional; densificando e dando vida a esta previsão da Carta Magna em atendimento ao princípio da função social da propriedade, outros instrumentos se somaram no reconhecimento do direito à moradia, utilizando, para tanto, os meios de regularização fundiária por intermédio dos instrumentos jurídicos criados. No Estatuto da Cidade foi criado a usucapião e a concessão para fins de moradia coletiva, na Lei Federal n. 11.977/09 (Minha Casa, Minha Vida) a legitimação da posse, e, por ora, a legitimação fundiária.

Além da criação de instrumentos novos, outra mudança iniciada com a legitimação de posse prevista na Lei Federal n. 11.977/09 foi deixar ao encargo do Município a aferição do cumprimento dos requisitos de tempo e natureza da posse, para fins de declaração do direito. Dito de outro modo, o que era feito judicialmente passa a ser trabalho extrajudicial, efetuado pelo Município.

Por ora, com a legitimação fundiária prevista na Lei Federal n. 13.465/17 há um reforço da atribuição municipal na aferição dos requisitos. De outra parte, há inovação na criação deste instituto ao trata-lo expressamente como uma forma de aquisição originária de propriedade, tal como é a usucapião e a desapropriação. O reconhecimento jurídico deste modo originário possibilita a formação de matrículas novas, a partir da declaração do domínio da área ocupada, ou seja, implica em respeito a configuração fática das ocupações, desde que descritas no projeto de regularização fundiária e declaradas na CRF.

A legitimação fundiária é um direito real, pode ser utilizada exclusivamente na REURB-S para os que residem até 22 de dezembro de 2016, tendo os seguintes requisitos:

"Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da REURB-S , àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal e consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.

§ 1° Apenas na REURB-S a legitimação fundiária será concedida ao beneficiário, desde que atendidas as seguintes condições:

I: O beneficiário não seja concessionário, forreiro ou proprietário de imóvel urbano ou rural;

II - o beneficiário não tenha sido contemplado com legitimação de posse ou fundiária de imóvel urbano com a mesma finalidade, ainda que situado em núcleo urbano distinto; e

III - em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja reconhecido pelo poder público o interesse público de sua ocupação.

§ 2° Por meio da legitimação fundiária, em qualquer das modalidades da REURB , o ocupante adquire a unidade imobiliária com destinação urbana livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio legitimado.

§ 3° Deverão ser transportadas as inscrições, as indisponibilidades ou os gravames existentes no registro da área maior originária para as matrículas das unidades imobiliárias que não houverem sido adquiridas por legitimação fundiária.

§ 4 °Na REURB-S de imóveis públicos, a união , os estados, o Distrito Federal e os municípios e as suas entidades vinculadas, quando titulares do domínio, ficam autorizados a reconhecer direito de propriedade aos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado por meio da legitimação fundiário.

§ 5 ° Nos casos previstos neste artigo, o poder público encaminhara a CRF para registro imediato da aquisição de propriedade, dispensados a apresentação de título individualizado e as cópias do documentação referente à qualificação do beneficiário, o projeto de regularização fundiária aprovado, a listagem dos ocupantes e suas devidas qualificação e a identificação das áreas que ocupam.

§ 6° Poderá o poder público atribuir dominio adquirido por legitimação fundiária aos ocupantes que não tenham constado da listagem inicial,

mediante cadastramento complementar, sem prejuízo dos direitos de que haja constado na listagem inicial.

Importante destacar que nos casos de REURB a legitimação fundiária não é o único instrumento que pode ser' utilizado, tendo outras possibilidades que precisam ser aferidas, a partir das situações de tempo e natureza da posse concretamente. E é esta atribuição inovadora que cabe ao Município executar.

Assim sendo, no caso em exame, temos a possibilidade de reconhecimento do direito via Regularização Fundiária;

O que se dizer é que nova lei oferece um rol de instrumentos para utilização para fins de reconhecimento do direito à titulação, elencando a legitimação fundiária como prioritário, dada as facilidades procedimentais e de requisitos apresentadas. Significa dizer, também, que para os casos em que o beneficiário não atender os requisitos para legitimação fundiária, outro instrumento possa ser outorgado, inclusive a compra e venda e os compromissos de compra e venda, contrato de cessão ou promessa de cessão, poderão ser títulos hábeis para a aquisição da propriedade pelos ocupantes das unidades imobiliárias objeto de REURB quando acompanhado da prova de quitação dos obrigações do adquirente e será registrado nas matrículas das unidades imobiliárias correspondentes resultantes da regularização fundiária dos art. 15 e 59.

Esta definição será feita após análise dos documentos anexados pelos interessados para a regularização fundiária urbanas do NUCLEO DENOMINADO chácaras urbanas distintas BLOCOS 01,02,03, podendo as unidades imobiliárias serem aberto matriculas em nome do titular do domínio, para posterior outorga, se for o caso;

6. DO PROJETO URBANÍSTICO APROVADO

O Processo de Regularização Fundiária Urbana, deverá seguir, não apenas os trâmites, como os instrumentos e métodos da Lei Federal n° 13,465/17, sendo que um dos requisitos indispensáveis do projeto, conforme o inciso I, art. 35,” é o levantamento planaltimétrico e cadastral, com georreferenciamento", cujo projeto Urbanístico foi instruído por Responsável Técnico legalmente competente com fornecimento de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e analisado e aprovado por membros da Comissão de Regularização Fundiária Urbana.

Neste partícula destaco que o projeto urbanístico foi aprovado e validado para o fim específico.

Em face do exposto, conclui-se que:

a) A regularização fundiária Urbana do Núcleo Urbano denominado chácaras urbanas distintas BLOCO 01,02,03, resolve de maneira muito eficaz os entraves que, reiteradamente, impediram as regularizações fundiárias sob a égide da Lei 11.977/2009, dispensando tudo o que não é necessário para o registro da REURB, tendo como parâmetro um único pressuposto ausência de prejuízo diante da supressão de documentos que compõe a REURB.

b) A instauração de REURB-S e REURB-E (mista) é o instrumento mais adequado para o procedimento de regularização fundiária Urbana do Núcleo Urbano denominado chácaras urbanas distintas BLOCO 01,02,03, considerando que as chácaras urbanas distintas são ocupadas por população qualificada como mista , ou seja população de baixa renda e classe média;

c) As matriculas serão abertas em nome dos ocupantes do Núcleo Urbano denominado chácaras urbanas distintas BLOCO 01,02,03;

d) a necessidade de conciliar-se os direitos fundamentais da vida com dignidade, a moradia, o desenvolvimento urbano Planejado e ao meio ambiente ecologicamente equilibrado trazendo;

e) a lei n° 13.465/2017 trouxe a regularização fundiária Urbana como meio de proporcionar a efetivação da função social da propriedade e do direito à moradia, reconhecido como um direito humano em diversas declarações e tratados internacionais de direitos humanos do que o Estado Brasileiro é parte, em especial no Declaração Universal de Direitos Humanos de 1948 (artigo XX, no pacto Internacional de Direitos Econômicos, Sociais é Culturais de 1966 (artigo 11) na Convenção sobre Os Direitos da Criança de 1989 (artigo 21), na Declaração sobre Assentamentos Humanos de Vancouver, de 1976, na agencia 21 sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento de 1992 (Capítulo 7);

f) com aprovação do projeto Urbanístico que abrange um total de 37 unidades imobiliárias , com a dispensa do Estudo : técnico Ambiental conforme definido no S 4° art. 40, do Decreto 9.310, de 15 de março de 2018, desde que não haja impugnação, e se caso houver, devem ser sanadas pelos métodos previsto no norma;

g) providenciara Decisão de Conclusão da Regularização Fundiária Urbana:

h) providenciar a Certidão de Regularização Fundiária urbana;

i) providenciar o Registro da Certidão de regularização Fundiária urbana.

É o parecer, que submeto a consideração.

Ribeirão Cascalheira 20 de novembro de 2024

__________________________________________________________________ DR. ANTONIO DE MORAES PINTO JÚNIOR

REPRESENTANTE DO DEPARTAMENTO JURIDICO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIARIA URBANA

PROCURADOR MUNICIPAL