DISPÕE SOBRE NORMAS DE PARCELAMENTO DE SOLO EM CONDOMÍNIO DE LOTES NA MODALIDADE SÍTIO DE RECREIO COM FINALIDADE DE LAZER NO MUNICÍPIO DE NOVO HORIZONTE DO NORTE MT E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.

AGENOR EVANGELISTA DA SILVA JÚNIOR, Prefeito Municipal de Novo Horizonte do Norte MT, Estado de Mato Grosso, no uso de suas atribuições legais,

Faz Saber, que a Câmara Municipal de Novo Horizonte do Norte MT aprecie e aprove o seguinte Projeto de Lei Complementar:

Art. 1º. São modalidades de parcelamento do solo para fins urbanos o Condomínio de Lotes na modalidade de Sítios de Recreio com finalidade de lazer:

Considera-se Condomínio de Lotes (CL) o condomínio constituído por lotes na forma de unidades imobiliárias autônomas representadas por frações ideais da gleba, nos termos do art. 1.358-A e parágrafos do Código Civil, e do parágrafo 7º do artigo 2º da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, destinados a edificações, com controle de acesso regido por Convenção de Condomínio, onde todas as áreas internas são de propriedade e responsabilidade dos condôminos.

Art. 2º. O Condomínio de lotes deverá ser instituído sobre a totalidade da gleba, devendo ser previamente apartada da matrícula eventuais áreas remanescentes e áreas a serem doadas ao poder público, a qualquer título, em virtude da legislação municipal.

Art. 3º. A modificação do uso, de rural para urbano, em áreas localizadas dentro do perímetro urbano, em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, será objeto de autorização do Município, nos termos da legislação urbanística específica, através de implantação de Zona Especial de Sítio de Recreio.

Parágrafo Único: A averbação da certidão de descaracterização do uso rural e sua alteração para fins urbanos, na matrícula do imóvel, será realizada junto ao cartório de registro de imóveis competente.

Art. 4º. Não será permitido a instituição de fração ideal de lote em condomínio de lote, para fins urbanos em:

I. Terrenos alagadiços e terrenos sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

II. Terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III. Terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV. Terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V. Áreas de preservação permanente, observado o disposto nas Leis Federais nºs 6.766/1979 e 12.651/2012, com as alterações introduzidas pelas Leis Federais nºs 13.465/2017, 13.913/2019 e 14.285/2021;

VI. Áreas onde a poluição não possibilite condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

§1º. A análise técnica para fins de aferição da inclinação do terreno no procedimento de Licenciamento Urbanístico deverá considerar a declividade média do terreno contido em cada lote projetado.

§2º. Para os lotes cuja declividade média seja superior a 30% (trinta por cento), sem prejuízo de outras exigências, deverá ser comprovada a estabilidade do solo por meio de laudo geológico-geotécnico conclusivo sobre a viabilidade técnica da destinação dos lotes para edificações, emitido por responsável técnico habilitado, devidamente acompanhado da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica - ART.

§3º. A análise da declividade observará a condição natural do terreno, salvo nos casos em que já houver a aprovação prévia do projeto de terraplanagem pelo órgão competente.

§4º. À exceção das áreas de preservação permanente, as demais áreas de que trata este artigo não poderão ser utilizadas no cômputo dos percentuais mínimos de área pública ou doação de área pública.

§5º. As áreas de que trata os incisos I, II, III, IV e VI do caput deste artigo serão consideradas remanescentes, nos termos do artigo 5º.

Art. 5º. As áreas não edificáveis, as áreas de preservação permanente, as áreas não parceláveis e as áreas remanescentes, terão sua manutenção e integridade sob a responsabilidade dos proprietários da gleba ou da entidade que representa os condôminos.

Art. 6º. Em caso de instituição de condomínio de lotes em terreno lindeiro a rodovias federais ou estaduais, a anuência ou a aprovação do acesso, emitida pelo órgão gestor da rodovia, deverá ser juntada ao processo.

Parágrafo Único: Para fins de conferir maior proteção às áreas de preservação permanente, alternativamente ou adicionalmente ao cercamento, o poder público municipal poderá instituir faixa de pedestre de até 5 (cinco) metros de largura.

Art. 7º. A extensão das quadras será a critério do empreendedor de acordo com a densidade populacional a ser aprovada pelo município e principalmente objetivo do menor impacto ambiental possível já que se trata de Condomínio de Lotes em área urbana/zona rural.

I. A Secretaria Municipal de Planejamento definir dimensões diferenciadas para melhor atender situação específica ou em virtude de ajuste técnico recomendado;

II. Tratar-se de desmembramento;

III. Tratar-se de quadra lindeira a vias de trânsito rápido.

Art. 8º. Somente será admitido a instituição de condomínio de lotes com finalidade de sítios de lazer, em zonas urbanização específica para este fim, definidas pelo Plano Diretor Municipal ou aprovadas por lei municipal, em conformidade com a legislação urbanística vigente.

Art. 9º. A instituição de condomínio de lotes para fins urbanos no município de Novo Horizonte do Norte MT deverá atender, no mínimo, aos seguintes requisitos:

I. A observância desta Lei Complementar e da legislação urbanística municipal que define, para cada zona do território, os usos permitidos e os parâmetros urbanísticos de parcelamento, uso e ocupação do solo;

II. A implantação da infraestrutura básica constituída pelos equipamentos, públicos ou privados coletivos, de escoamento das águas pluviais, de iluminação, de solução coletiva ou individual para tratamento de esgoto sanitário, de abastecimento de água potável, de energia elétrica, pública ou coletiva, e domiciliar, e vias de circulação, nos termos da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979;

III. A destinação de áreas para implantação de sistema viário, ou doação de área nos condomínios de lotes, nos termos desta Lei Complementar e da legislação urbanística de regência;

IV. As vias abertas e sinalizadas, com faixa de domínio, sendo que as vias coletoras devem ter no mínimo 16,00 (dezesseis) metros e as vias locais, não inferiores a 14,00 (quatorze) metros de largura e, no que couber o previsto na legislação de parcelamento local de que trata do sistema viário; podendo as vias serem pavimentadas através de seu leito natural, cascalho ou pavimentação asfáltica, conforme projeto a ser aprovado pelo município e sua manutenção de total responsabilidade do empreendedor e condôminos.

V. implantação de vias coletoras e locais de acesso aos lotes, serão pavimentadas ou cascalhadas, conforme descrito no projeto aprovado;

VI. Ao longo das faixas de domínio público das rodovias, ferrovias, linhas de transmissão de energia e dutos, o poder público municipal poderá reservar faixa não edificante de até 15 (quinze) metros de cada lado, salvo exigência maior, destinada à segurança ou à implantação de equipamento urbano;

VII. As dimensões mínimas dos lotes para a finalidade proposta serão de no mínimo 2.500,00M² (dois mil e quinhentos metros quadrados), os usos e ocupações, deverão obedecer ao estipulado na legislação municipal de parcelamento, uso e ocupação do solo;

VIII. As vias deverão ser abertas e sinalizadas e a demarcação dos logradouros, quadras e lotes se dará com instalação de marcos;

IX. As obras de contenções de encostas e demais medidas de proteção e estabilidade de taludes e prevenção e controle de deslizamentos e erosões, deverão ser executadas mediante projeto específico, sob responsabilidade técnica de profissional habilitado;

X. Deverão ser previstas obras de escoamento de águas pluviais compreendendo curvas de nível, valas de escoamento, bacias de contenção e retardo, poços de visita e respectivos acessórios, tubulação, além de outros que se fizerem necessários, de forma a garantir a segurança contra inundações e a preservação do solo e ambiente.

XI. Garantia de acesso à água potável em quantidade e qualidade satisfatórias a todos os lotes, através de redes de distribuição cujo fornecimento e administração será de responsabilidade do empreendedor, com sua administração exercida diretamente pelos empreendedores e/ou condôminos, através de sistema próprio, devidamente licenciado, nos termos desta lei;

XII. Sistema de solução do esgoto sanitário através de estrutura/rede coletora de esgoto ou tratamento individual do tipo fossa séptica-ecológica nos lotes, sendo que tal implantação ficará a cargo e ônus do adquirente/proprietário do lote, conforme projeto aprovado pelo poder público municipal, conforme disposto no § 24 deste artigo;

XIII. Arborização obrigatória do sistema de circulação e das áreas livres de uso comum ou uso privado coletivo;

XIV. Implantação de rede de energia elétrica pública, privada coletiva, e domiciliar, conforme projeto aprovado pela concessionária;

XV. Coleta de lixo domiciliar sob exclusiva responsabilidade dos empreendedores, moradores, e condôminos, através da entidade que os representam, adotando sistemas de depósitos temporários de resíduos com sua estrutura aprovada pelo órgão ambiental observando requisitos para coleta seletiva, assim como a responsabilidade de transporte do depósito temporário ao sistema de destinação de lixo do município, ou quando o poder público definir de forma diferente;

XVII. O condomínio de lotes deve ser totalmente cercado, por muros e/ou alambrados, podendo nos perímetros de seus que limites existirem, lagos, rios e encostas, formando uma barreira natural serem usados para esta finalidade de cercamento.

§1º. As áreas destinadas ao sistema viário, equipamentos urbanos coletivos e espaços livres de uso coletivo, nos condomínios de lotes, são de propriedade e responsabilidade dos condôminos.

§2º. A área destinada ao uso comum dos condôminos, também chamada de área institucional, nos condomínios de lotes, serão de responsabilidade do empreender e condôminos.

§3º. Os percentuais mínimos de áreas para equipamentos públicos comunitários (áreas institucionais), áreas livres de uso comum ou de uso privado coletivo, áreas para equipamentos urbanos, públicos ou privados coletivos e áreas destinadas ao sistema de circulação, incidirão sobre a área da gleba destinada a instituição do condomínio de lotes, e são os seguintes:

I. mínimo de 5% (cinco por cento) de sua área para espaços e serviços comunitários, excluindo-se praças públicas, parques/bosques e canteiros centrais;

II. mínimo de 10% (dez por cento) de sua área para área verdes e permeáveis, incluindo praças públicas, parques/bosques e canteiros centrais;

§5º. As áreas não edificáveis:

a. não poderão ser computadas como áreas privadas coletivas nos condomínios de lotes, para fins de atendimento dos percentuais mínimos de que trata o § 3º;

b. poderão integrar as áreas de lotes, desde que não computada para atendimento da área mínima e respeitados os parâmetros urbanísticos e construtivos mínimos, ou poderão ser consideradas áreas remanescentes;

c. poderão, a critério do Administração Municipal, serem destinadas a espaços livres de uso privado coletivo nos condomínios de lote, observado o disposto na alínea “a”.

§6º. As Áreas de Preservação Permanente (APP’s) e as faixas de servidão ao longo de linhas de transmissão de energia elétrica poderão, a critério da Administração Municipal, ser destinadas e computadas como espaços livres de uso privado coletivo, e equipamentos privados coletivos.

§7º. No caso de APP’s deverão ser respeitados os impedimentos legais de uso e ocupação.

§8º. As Áreas de Reserva Legal (ARL’s), caso existentes, serão extintas concomitantemente ao registro da instituição do condomínio de lotes e terão seu uso determinado pelo Município na análise do respectivo projeto.

§9º. A implantação do condomínio de lotes não poderá interromper o livre acesso ao sistema viário público. As vias públicas deverão articular-se com o sistema viário adjacente, existente ou projetado, harmonizar-se com a topografia local e garantir fluidez do trânsito e o acesso às áreas de uso público.

§10. As vias públicas que terminem em praça de retorno poderão ser admitidas para previsão de ligações viárias, quando as condições ambientais, de topografia e de acessibilidade não propiciarem a continuidade e a interligação dos logradouros ou quando não houver interesse público em sua conexão.

§11. Deverão ser respeitadas ainda as seguintes caraterísticas e declividades máximas:

a. As áreas de equipamentos públicos comunitários não poderão ter declividade superior a 25%, permitido, em caráter excepcional devidamente justificado, declividade até 30%, desde que reconfigurada por terraplanagem e contenções, conforme orientação do poder público, e deverão permitir o livre e direto acesso público, em consonância com a finalidade a que for destinada;

b. As áreas destinadas a espaços livres de uso público não poderão ter declividade superior a 100%;

c. As áreas destinadas a circulação e equipamentos privados coletivos, deverão atender os critérios técnicos de declividade máxima estipulado para vias.

§12. É vedado impedir ou restringir o acesso ao Condomínio de Lotes às autoridades públicas federais, estaduais e municipais, no exercício de suas funções, independentemente de cadastro, incluindo aqueles que exerçam função pública por delegação ou autorização, nos termos da Lei.

§13. As construções de edificação particulares deverão estar autorizadas por alvará e somente poderão ser iniciadas após a conclusão das obras dos condomínios de lotes, excetuadas as incorporações em condomínios de lote, nos termos da Lei Federal nº 4.591/64, cujos projetos estejam devidamente registrados e aprovados.

§14. As construções deverão obedecer a legislação municipal e às disposições contidas nas convenções e regulamentos do Condomínio de Lotes, que poderão fixar regras arquitetônicas, construtivas, de uso e ocupação, mais restritivas que aquelas previstas na legislação municipal.

§15. Sem prejuízo das demais exigências previstas nesta Lei Complementar os fechamentos dos perímetros deverão ser projetados de forma a garantir acesso às glebas confrontantes, indicadas pelo poder público, mediante via não sujeita ao fechamento, ou outra solução definida pelo Município.

§16. O poder público poderá impor restrições quanto aos locais e formas de fechamento, para garantir acessos, servidões de acessos, livre acesso, fluidez do trânsito e harmonia da paisagem urbana, em qualquer das modalidades de empreendimento de que trata esta Lei Complementar.

§17. Nos títulos aquisitivos ou de promessa de compra e venda, incluindo os pré-contratos, bem como na matrícula dos lotes, situados nos condomínios de lotes, deverão constar que o adquirente ou proprietário respeitará as obrigações estipuladas nesta Lei Complementar, na legislação de regência, e nos atos constitutivos e regulamentos da entidade representativa dos proprietários/titulares de direitos/moradores/condôminos.

§18. A Administração Pública poderá, sem restrições, fiscalizar as obras realizadas no Condomínio de Lotes, bem como as condições das vias, praças e demais bens públicos de uso privado coletivo, e quaisquer alterações no projeto deverão ser submetidas a prévia autorização do poder público.

§19. O Poder Público poderá instituir, a qualquer tempo, limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do interesse público, segurança, eficiência do trânsito e proteção do meio ambiente e da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições construtivas, em qualquer das modalidades de condomínio de lotes, de que trata esta Lei Complementar.

§20. Os Condomínio de Lotes deverão, obrigatoriamente, garantir a concessão de servidão para passagem de águas pluviais por todo o terreno, quando assim se fizer necessário, mediante expressa previsão no instrumento de aprovação do projeto.

§21. O poder público municipal, no processo de aprovação, decidirá sobre a gestão dos sistemas que compõem os serviços de água e esgoto, nos termos dos incisos XI e XII do caput, que poderá ser de responsabilidade do empreendedor ou repassada à concessionária.

§22. A área remanescente, definida nos termos do artigo 5º, não será considerada no cômputo da área da gleba para efeito de cálculo do percentual de áreas públicas no projeto de parcelamento do solo para fins urbanos.

Art. 10. Considera-se Condomínio de Lotes (CL), o condomínio destinado à edificação, com controle de acesso regido por Convenção de Condomínio, onde a subdivisão de gleba em lotes se dá na forma de unidades imobiliárias representadas por frações ideais da gleba, nos termos do art. 1.358-A e parágrafos do Código Civil e parágrafo 7º do artigo 2º da Lei Federal nº 6.766/79, e todas as áreas internas são de propriedade e responsabilidade dos condôminos.

Parágrafo Único: Os Condomínios de Lotes serão aprovados por ato do Poder Executivo, mediante análise discricionária, a vista do interesse público, devidamente amparado em parecer técnico da Secretaria de Planejamento que deverá considerar, entre outros, os seguintes fatores:

I. Impacto na circulação e no sistema viário municipal;

II. Impacto na paisagem urbana;

III. Disponibilidade e a pressão sobre os serviços e equipamentos públicos nas áreas adjacentes;

IV. Parcelamento, uso e ocupação compatíveis com a legislação municipal.

Art. 11. Aplica-se ao Condomínio de Lotes as normas contidas nos artigos 1.331 e 1.358-A do Código Civil e, no que couber, a Lei Federal nº 4.591/1964, a Lei Federal nº 6.766/79 e a Legislação Municipal de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo.

Parágrafo Único: Para fins de incorporação imobiliária, todos os ônus da implantação e execução dos projetos urbanístico e ambiental de parcelamento do solo para fins de condomínio de lotes são de responsabilidade do empreendedor.

Art. 12. A instituição do Condomínio de Lotes será registrada na matrícula da respectiva gleba, na qual deverão ser identificadas as áreas do condomínio de uso coletivo e as respectivas unidades imobiliárias (lotes). Parágrafo único. A área institucional deverá ser apartada da gleba e transferida ao Município.

Art. 13. Na apresentação do projeto de Condomínio de Lotes, além das exigências gerais, deverão estar discriminadas:

I. Diretriz urbanística municipal;

II. Consulta e respectiva declaração de viabilidade para os casos de regularização, quando dispensada a diretriz urbanística;

III. A área e a fração ideal de cada unidade imobiliária (lote), no cálculo da qual deverá ser considerado todo o perímetro de fechamento do Condomínio de Lotes;

IV. Área eventualmente reservada como de utilização exclusiva de cada unidade imobiliária;

V. Deverá ser apresentada minuta do ato constitutivo da entidade representativa do condomínio, que deverá prever, no mínimo:

a. a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações estabelecidas nesta Lei Complementar;

b. a forma de rateio das despesas de manutenção e demais encargos do condomínio de lotes e de outros dispêndios necessários a consecução de seus objetivos;

c. a cota de representação de cada condômino, proprietário de lote, nas votações das assembleias da entidade representativa;

d. a responsabilidade total do condomínio pelas obrigações fixadas pelo Poder Público, multas, demais encargos pecuniários e, na proporção de suas cotas, a responsabilidade solidária dos proprietários de imóveis e possuidores de direitos;

e. a competência do condomínio para definir regras e parâmetros construtivos, fiscalizar e embargar as obras executadas em desacordo com estas regras, sem prejuízo da regulação e da fiscalização municipal.

§1º. As áreas e as frações ideais devem ser discriminadas em projeto e em quadro de áreas.

§2º. A fração ideal de cada condômino será proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição do condomínio.

§3º. Nos memoriais de lotes integrantes do Condomínio de Lotes deverá constar o dever do adquirente, proprietário ou possuidor de respeitar as obrigações desta Lei Complementar, bem como dos atos de instituição do condomínio e em seus regulamentos.

Art. 14. O empreendimento Condomínio de Lotes deve ser realizado dentro de uma única gleba, que deve estar inserida em uma única matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.

§1º. Se a gleba abranger mais de uma matrícula, deverá ser providenciada a fusão de matrículas junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

§2º. Se o empreendimento não recair sobre a totalidade da gleba constante da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, deverá ser apresentada planta e memorial descritivo da área que será objeto de desmembramento, e exclusão do projeto, com prévia aprovação municipal, quando do registro da instituição do condomínio de lotes.

§3º. A aprovação do projeto de condomínio de lotes pressupõe a aprovação para o desmembramento da área institucional, e da área excluída, na hipótese do parágrafo anterior.

Art. 15. As relações entre os condôminos e entre os condôminos e o empreendedor, regular-se-ão pelas disposições da Lei Federal n.º 4.591/1964, pelo Código Civil - Lei Federal n.º 10.406/2002, pela Lei Federal nº 6.766/1979 e pela Lei Federal nº 13.465/2017.

Art. 16. O responsável pelo Condomínio de Lotes fica obrigado a apresentar ao Poder Público Municipal cópia da Convenção de Condomínio e do Regulamento Interno, contendo, além dos requisitos do Código Civil:

I. A proibição de construção, usos e prática de atividades econômicas, em desacordo com a legislação municipal de uso e ocupação do solo, sem prejuízo do respeito às regras condominiais, que não poderão ser mais permissivas que a legislação municipal;

II. Especificação de todas as servidões aparentes ou não que incidam sobre o condomínio;

III. Menção expressa sobre a existência de cláusula no contrato de compra e venda em que os adquirentes se obrigam a contribuir, na forma e proporção definida, para a manutenção das despesas do condomínio nos termos desta Lei Complementar;

IV. Todas as obrigações legais e contratuais do Condomínio, respondendo cada condômino proporcionalmente a sua fração ideal;

V. Dispositivo sobre gestão e controle da qualidade da água para o consumo humano e controle de efluentes de esgoto, nos termos da legislação vigente.

Art. 17. Os Condomínio de Lotes deverão observar ainda:

I. Fazer constar em todos os documentos de compra e venda, inclusive sob regime de incorporação, além das exigências previstas em legislação federal, estadual ou municipal, a condição de que os lotes só poderão receber construção depois de concluídas as obrigações previstas nesta Lei Complementar;

II. Fazer constar nos documentos de compra e venda a responsabilidade solidária do comprador para com os serviços e obras do condomínio a ser instituído, na proporção das respectivas frações ideais.

Parágrafo Único: A conclusão das obras de infraestrutura deverá ser averbada na matrícula matriz do empreendimento.

Art. 18. Os condomínios de lotes no município de Novo Horizonte do Norte MT deverão ter baixa ocupação, sendo permitido somente o uso residencial unifamiliar, respeitados os demais parâmetros previstos no plano diretor e na legislação municipal de parcelamento, uso e ocupação do solo aplicável ao respectivo zoneamento.

Parágrafo Único: Será permitida a adoção de condomínio de lotes em zonas especiais de desenvolvimento econômico e em zonas de grandes equipamentos, e não será permitida a adoção de condomínios de lote em zonas especiais de interesse social.

Art. 19. Compete ao município de Novo Horizonte do Norte MT a aprovação dos projetos e autorização para início de implantação das obras de infraestrutura de instituição de condomínio de lotes, para fins urbanos, em seu território.

Art. 20. O procedimento administrativo de Licenciamento Urbanístico Municipal observará as seguintes fases:

I. Diretriz Urbanística Municipal, ou declaração de viabilidade nos casos de regularização, se dispensada a diretriz;

II. Declaração de Conformidade urbanística, após concluída a análise dos projetos e documentos;

III. Decreto Municipal de Aprovação, após emitida a anuência metropolitana;

IV. Alvará de urbanização como etapa final e conclusiva do licenciamento urbanístico.

§1º. A apresentação da diretriz urbanística municipal dispensa a declaração de viabilidade.

§2º. Nos casos em que houver mais de um zoneamento incidindo sobre a gleba a ser parcelada ou fracionada, o município irá definir pela incidência de apenas um dos tipos de zoneamento previstos, na fase de diretriz urbanística, com o objetivo de harmonizar a produção do novo espaço urbano, ressalvados os casos em que um dos zoneamentos apresente proibição ao parcelamento, ao uso e à ocupação do solo.

Art. 21. A diretriz urbanística municipal é documento obrigatório para a aprovação da instituição de condomínio de lotes.

§1º. A declaração de viabilidade será emitida pela Secretaria Municipal de Planejamento, em reposta a consulta de viabilidade, nos procedimentos de regularização, se dispensada a diretriz urbanística. A declaração de viabilidade urbanística perde automaticamente sua validade e não confere direito adquirido, no caso de posterior mudança legal dos parâmetros urbanísticos informados.

§2º. A diretriz urbanística municipal deverá ser emitida no prazo máximo de sessenta dias, contados do protocolo do pedido de Licenciamento Urbanístico.

§3º. O prazo de validade da diretriz urbanística municipal é de quatro anos, prorrogável por igual período, contado a partir da data de sua emissão, período em que o projeto de instituição do condomínio de lotes, para fins urbanos, deverá ser aprovado.

Art. 22. A alteração das diretrizes urbanísticas emitidas, para inclusão ou exclusão de áreas no projeto de instituição de condomínio de lotes, para fins urbanos, em exame, poderá ser requerida pelo empreendedor.

§1º. Para inclusão de novas áreas no processo de exame e de emissão da diretriz urbanística deverá ser quitado o valor complementar correspondente à taxa de expediente prevista, quando for o caso.

§2º. No caso de exclusão de áreas do processo objeto de diretriz urbanística emitida, não haverá devolução de valores correspondentes à taxa de expediente quitada.

Art. 23. As diretrizes urbanísticas poderão ser objeto de revalidação quando não houver alteração na legislação urbanística que orientou os parâmetros urbanísticos aplicados na sua elaboração.

Art. 24. A diretriz urbanística municipal deverá ser solicitada à Secretaria de Planejamento do município de Novo Horizonte do Norte MT, pelo empreendedor.

Art. 25. Para o exame e a emissão da diretriz urbanística municipal, deverão ser apresentados os seguintes documentos e projetos:

I. Requerimento em duas vias, acompanhado do recolhimento da taxa de expedição de diretrizes;

II. Certidão vintenária do registro da gleba, expedida no máximo a 30 dias;

III. A fotocópia de documentos pessoais do empreendedor, no caso de pessoa física;

IV. O contrato social da empresa e sua última alteração, no caso de pessoa jurídica;

V. A fotocópia de documentos pessoais dos representantes legais da empresa, no caso de pessoa jurídica;

VI. A procuração, no caso de representação;

VII. O Documento de Responsabilidade Técnica do profissional responsável pelo levantamento planialtimétrico;

VIII. Minuta da Convenção de Condomínio e do Regulamento Interno se for o caso;

IX. A delimitação da área a ser parcelada em arquivo digital, no formato Keyhole Markup Language - KML;

X. O levantamento planialtimétrico do imóvel em DWG, em papel e meio magnético, com as seguintes representações:

a. o perímetro da gleba a ser parcelada, com todos os seus confrontantes;

b. as curvas de nível de no mínimo a cada 10 metros com a indicação de norte;

c. a delimitação e a indicação dos recursos hídricos existentes: nascentes, cursos d'água, áreas brejosas e de várzeas, áreas não edificáveis e áreas não parceláveis;

d. a delimitação e a indicação da vegetação existente dos afloramentos rochosos e das construções existentes;

e. a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro;

f. a localização das vias de comunicação, das áreas livres de uso público, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências;

g. o tipo de uso predominante a que o condominio se destina;

h. a marcação diferenciada das áreas com declividade acima de 30% (trinta por cento);

i. localização das servidões de fato e de direito incidentes sobre a gleba;

j. Selo Padrão da Secretaria Municipal de Planejamento.

§1º. O exame para emissão da diretriz urbanística municipal não será iniciado caso a solicitação não esteja instruída com todos os documentos e os projetos previstos no caput.

§2º. Sem prejuízo da exigência de outros documentos, não relacionados neste artigo, os documentos e os projetos deverão ser encaminhados em meio físico e digital, ou conforme dispuser a Secretaria Municipal de Planejamento.

Art. 26. Emitida a diretriz urbanística municipal, o procedimento administrativo de Licenciamento Urbanístico Municipal prosseguirá com exame dos projetos e demais documentos de instituição de condomínio de lotes, para fins urbanos, que se enquadrarem nas modalidades previstas nesta Lei Complementar.

§1º. A aprovação final dos projetos obedecerá a seguinte ordem de procedimentos, uma vez atendidas as exigências de cada fase:

I. Análise técnica dos projetos e demais documentos e emissão de nota(s) técnica(s), quando necessários ajustes e correções;

II. Emissão da declaração de conformidade urbanística, após atendidas todas as solicitações da equipe técnica;

IV. Expedição do decreto municipal de aprovação da instituição do condomínio de lotes;

V. Emissão do alvará de urbanização, como etapa final e conclusiva do procedimento.

§2º. O alvará de urbanização é a autorização para início das obras de infraestrutura, será emitido pela Secretaria Municipal de Planejamento e terá duração de até 4 anos, prorrogáveis justificadamente. A emissão do alvará de urbanização está condicionada à apresentação dos seguintes documentos: declaração de conformidade urbanística municipal, licença ambiental de instalação (LI), decreto municipal de aprovação, registro imobiliário do projeto e demais documentos, comprovação de atendimento da obrigação de que trata o artigo 13 e das demais obrigações constantes desta Lei Complementar.

§3º. O alvará de urbanização deverá ser solicitado pelo empreendedor no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias de publicação do decreto de aprovação do empreendimento, sob pena de arquivamento do processo.

Art. 27. Para o exame e a emissão da aprovação municipal dos projetos de Condomínio de Lotes, deverão ser apresentados os seguintes documentos e projetos:

I. Requerimento de aprovação municipal, acompanhado das diretrizes urbanísticas municipais;

II. Certidão negativa de débito municipal, estadual e federal, referente ao proprietário do imóvel a ser parcelado;

III. Certidão vintenária com matrícula atualizada do imóvel a ser parcelado, com negativa de ônus, emitida no prazo máximo de trinta dias;

IV. Fotocópia do documento de identidade do empreendedor, no caso de pessoa física;

V. Fotocópia do contrato social da empresa e sua última alteração, no caso de pessoa jurídica;

VI. Fotocópia do documento de identidade dos sócios representantes da empresa, no caso de pessoa jurídica;

VII. Procuração, no caso de representação;

VIII. Anotação de Responsabilidade Técnica referente aos projetos apresentados;

IX. Comprovante do pagamento do documento de arrecadação municipal referente à taxa de expediente para exame e aprovação;

X. Delimitação da área do condomínio de lote em arquivo digital, no formato KML;

XI. Projeto completo e documento que ateste a viabilidade técnica de instalação do sistema de abastecimento de água e esgotamento sanitário pela concessionária responsável pela prestação do serviço;

XII. Projeto completo e documento que ateste a viabilidade técnica de instalação do sistema de fornecimento de energia elétrica pública e domiciliar pela concessionária responsável pela prestação do serviço;

XIII. Minuta da Convenção de Condomínio e regulamento Interno se for o caso;

XIV. Levantamento planialtimétrico na mesma escala do projeto urbanístico, que contenha:

a. as curvas de nível de metro em metro com a indicação de norte;

b. a delimitação do sistema viário existente no entorno do imóvel;

c. a delimitação e a indicação dos recursos hídricos existentes: nascentes, cursos d'água, áreas brejosas e de várzeas;

d. a delimitação e a indicação da vegetação existente dos afloramentos rochosos e das construções existentes;

e. a marcação diferenciada das áreas com declividade acima de 30% (trinta por cento);

f. localização das servidões de fato e de direito incidentes sobrea gleba.

XV. O projeto urbanístico que contenha:

a. Planta de localização em sistema de coordenadas Universal Transversa de Mercator - UTM, com delimitação da área em análise e indicação do perímetro urbano, em escala legível, com a localização da gleba sobreposta ao zoneamento municipal conforme Plano Diretor ou lei de parcelamento, uso e ocupação do solo;

b. Projeto na escala 1:1000, em sistema de coordenadas UTM, com delimitação exata, confrontantes, curvas de nível, indicação do norte, lotes e quadras numerados e cotados, e sistema de vias com todas as dimensões cotadas;

c. Subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões, numeração, cotas lineares e de nível e ângulos;

d. Sistema de circulação em conformidade com as diretrizes fixadas nesta Lei Complementar para as áreas de circulação de pessoas e veículos, canteiros centrais e calçadas;

e. Delimitação e a indicação dos espaços livres dos espaços livres de uso particular coletivo, tais como: áreas verdes, áreas de lazer, praças e bosques, parques urbanos, parques lineares e similares; dos equipamentos urbanos; dos equipamentos comunitários; das áreas de preservação e das demais áreas não edificáveis;

f. Indicação das vias adjacentes que se articulam com o arruamento proposto;

g. Indicação das faixas de domínio de rodovias, ferrovias e respectivas faixas não edificantes, estabelecidas pelos órgãos competentes, e das servidões administrativas existentes sob as linhas de alta tensão;

h. Indicação dos cursos d`água e nascentes e suas respectivas faixas não edificantes;

i. Dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência, e ângulos centrais das vias;

j. Perfis longitudinais e transversais de todo o sistema de circulação, incluindo vias, canteiros e praças, na escala 1:500;

k. Indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;

l. Indicação em planta, na escala 1:1000, e perfis, de todas as linhas de escoamento das águas pluviais na escala 1:500;

m. Detalhes dos ângulos, perfis e outros necessários a implantação do projeto;

n. Selo Padrão de acordo com modelo disponibilizado pela Secretaria Municipal de Planejamento;

o. Projeto da portaria e adjacência nos termos do inciso XXI deste artigo;

q. Indicação das demais áreas não parceláveis e não edificáveis.

XVI. O projeto urbanístico sobreposto à marcação diferenciada das áreas com declividade superior a 30% (trinta por cento);

XVII. O memorial descritivo do projeto urbanístico que contenha:

a. descrição sucinta do condomínio de lotes com suas características e a indicação dos usos pretendidos ou permissíveis, conforme a legislação vigente;

b. enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos já existentes no condomínio de lotes e adjacências;

c. as condições urbanísticas do condomínio de lotes e das limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;

d. descrição dos serviços de infraestrutura que farão parte do empreendimento;

e. descrição perimétrica das áreas públicas que passarão ao domínio do município, com todas as dimensões, confrontantes e área total;

f. quadro descritivo de quadras e lotes de acordo com modelo;

g. quadro descritivo do sistema viário de acordo modelo.

XVIII. O projeto geométrico que contenha:

a. projeto na mesma escala do projeto urbanístico e em sistema de coordenadas UTM, curvas de nível e a indicação do norte;

b. indicação dos lotes e do sistema viário proposto com estaqueamento das vias;

c. perfis longitudinais e as grades de todas as vias em escala 1:1000 na horizontal e 1:100 na vertical, o traçado do terreno original e da via projetada;

d. traçado dos taludes de corte e aterro projetados para a execução das vias;

XIX. memorial descritivo do projeto geométrico com determinação da inclinação dos taludes de corte e aterro e caracterização do tipo de solo;

XX. cronograma de Execução das obras;

XXI. projeto de drenagem que contenha:

a. projeto na mesma escala do projeto urbanístico e em sistema de coordenadas UTM, com curvas de nível e a indicação do norte;

b. indicação dos lotes e do sistema viário proposto;

c. indicação do sentido de escoamento das águas pluviais proposto;

d. indicação das estruturas de captação, transporte e disposição final.

XXII. Os projetos das Portarias de acesso ao Condomínio de Lotes devem:

a. estar contemplados no projeto para prévia aprovação pela Secretaria Municipal de Planejamento;

b. permitir acesso ao sistema viário e possuir altura e largura compatíveis com a circulação de veículos de grande porte;

c. quando solicitado pelo órgão competente, prever, no acesso às Portarias ou locais destinados a identificação e cadastramento de veículos, para moradores ou não moradores, faixa de desaceleração, área de acumulação para, no mínimo, 4 (quatro) veículos, e área de espera dimensionada para acomodar 3 (três) veículos para cada 100 (cem) lotes, podendo ser utilizada a área de que trata o item II da alínea “c”, acima;

d. quando determinado pelo órgão competente, prever baia para ônibus do serviço público de transporte coletivo, cabendo ao empreendedor ou a entidade representativa dos proprietários, a construção do abrigo conforme modelo padronizado pelo Município;

e. quando determinado pelo órgão competente, prever, antes das Portarias, espaço para retorno de veículos, tais como áreas de manobra e interseções dimensionadas para veículos de carga rígidos e ônibus.

§1º. O exame para aprovação não será iniciado caso a solicitação não esteja instruída com todos os documentos e os projetos previstos no caput.

§2º. Os documentos e os projetos de que trata o caput deverão ser encaminhados em meio físico e digital, ou conforme dispuser a Secretaria Municipal de Planejamento.

Art. 28. Concluída a análise, a Secretaria de Planejamento poderá rejeitar ou aprovar a proposta de instituição de condomínio de lotes.

§1º. Na hipótese de aprovação a Secretaria de Planejamento emitirá nota técnica fundamentando a Declaração de Conformidade que será base para o Decreto de aprovação e o alvará de urbanização, autorizando o início das obras de implantação do empreendimento.

§2º. A rejeição será fundamentada, e poderá ser objeto de pedido de reconsideração administrativa, junto ao Secretário de Planejamento.

§3º. Poderá ser declarada extinção do processo por caducidade do prazo.

Art. 29. As solicitações, documentos e os projetos encaminhados pelo empreendedor para o Licenciamento Urbanístico Municipal deverão ser analisados pela Secretaria de Planejamento nos prazos e condições previstos neste artigo:

I. Emissão de Declaração de Viabilidade urbanística: 30 (trinta) dias do protocolo do pedido, devidamente instruído;

II. Emissão de Diretrizes Urbanísticas Municipais: 60 (sessenta) dias do protocolo do pedido, devidamente instruído;

III. Análise de Projeto e emissão de Nota Técnica: 60 (sessenta) dias, contados do protocolo dos projetos e documentos ou das notas técnicas intermediárias, devidamente instruído;

IV. Emissão da Declaração de Conformidade Urbanística Municipal, após todas as correções apontadas em Notas Técnicas: 30 (trinta) dias;

VI. Emissão de Alvará Urbanístico, mediante solicitação do empreendedor e após cumpridas as obrigações legais: 30 (trinta) dias;

VII. Vistoria para fins de emissão de Termo de Entrega ou do Termo de Conclusão de Obra: 15 (quinze) dias a contar do comunicado oficial de encerramento das obras de infraestrutura;

VIII. Termo de Entrega do Empreendimento ou Termo de Conclusão de Obra: 30 (trinta) dias após a última vistoria, que não apontou pendências.

§1º. Os prazos previstos neste artigo poderão ser prorrogados pelo Secretário de Planejamento, mediante justificativa.

§2º. A contagem dos prazos previstos neste artigo terá início no protocolo do expediente, caso a solicitação esteja instruída com todos os documentos e projetos previstos nesta Lei Complementar.

§3º. Caso sejam identificadas pendências no procedimento, o empreendedor terá o prazo de até 120 (cento e vinte) dias, a ser definido pela Secretaria de Planejamento, a contar da data do recebimento da devolutiva, para providenciar o saneamento, sob pena de arquivamento do processo.

§4º. Para cumprir o disposto no §4º, o empreendedor poderá requerer dilação de prazo, mediante justificativa.

§5º. Vencido o prazo para resposta do empreendedor, sem apresentação de pedido de dilação de prazo, o processo será arquivado, devendo o empreendedor realizar nova solicitação por meio da apresentação da documentação exigida nesta Lei Complementar e do comprovante de novo pagamento da taxa de emissão de análise e aprovação.

Art. 30. Concluído o exame municipal e emitida a declaração municipal de conformidade, emitidas a nota técnica, a certidão, a Secretaria Municipal de Planejamento emitirá a certidão para expedição do decreto de aprovação do Condomínio de Lotes.

§1º. Após a aprovação pelo município de Novo Horizonte do Norte MT, o projeto de instituição do condomínio de lotes deverá ser submetido a registro imobiliário, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação.

§2º. O alvará de urbanização somente será emitido após apresentação do registro imobiliário de que trata o §1º, acompanhado da comprovação de caucionamento dos lotes, anotação de reponsabilidade técnica do responsável pelas obras de infraestrutura e da comprovação de quitação da obrigação de que trata o artigo 13.

Art. 31. O empreendedor e os profissionais responsáveis pela elaboração e pelo acompanhamento dos projetos submetidos ao Licenciamento Urbanístico Municipal poderão ser responsabilizados nas esferas administrativa, civil ou criminal, em caso de:

I. Omissão ou adulteração de documento público ou particular, projetos, memoriais descritivos e declaração que deveria constar do processo;

II. Omissão ou modificação da verdade sobre fato juridicamente relevante à análise do processo.

Art. 32. A regularização dos empreendimentos imobiliários tratados nesta Lei Complementar será feita através de Termo de Compromisso (TC) a ser firmado entre o empreendedor e a Prefeitura de Novo Horizonte do Norte MT, através da Secretaria Municipal de Planejamento, com definição de obrigações e condutas e aplicação de Taxa Pecuniária de Regularização, instituída por esta Lei Complementar, no valor de 20 (vinte) UFM (Unidade Fiscal Municipal de Novo Horizonte do Norte MT) por hectare da área total do condomínio de lotes.

Parágrafo Único: O Termo de Compromisso poderá ser firmado entre a Prefeitura de Novo Horizonte do Norte MT e a instituição representativa dos proprietários/condôminos/moradores, nos empreendimentos consolidados, onde a figura do empreendedor já não detém o poder decisório e/ou representativo.

Art. 33. Permanecerão válidas e automaticamente recepcionadas pela legislação urbanística municipal as normas contidas nas convenções e regulamentos internos dos condomínios de lotes, existentes de fato ou de direito no Município e que serão objeto da presente regularização, que regulem internamente parâmetros urbanísticos de uso e ocupação do solo, desde que sejam mais restritivas, e não contrariem a legislação municipal aplicável ao respectivo zoneamento urbano.

§1º. Na emissão de alvarás de localização e funcionamento, alvarás de construção de edificações e declarações de viabilidade locacional, para imóveis localizados no interior destes empreendimentos a Secretaria Municipal de Planejamento deverá observar a prévia manifestação formal da instituição representativa dos proprietários/moradores/condôminos, quanto à conformidade com a convenção e o regulamento interno.

§2º. O Município poderá celebrar Termo de Cooperação ou Convênio com as associações representativas dos condomínios de lote com o objetivo de colaborarem com as fiscalizações municipais de posturas, obras, defesa civil e meio ambiente em seus interiores.

Art. 34. Os proprietários de Condomínios de Lotes preexistentes e implantados deverão apresentar toda a documentação exigida, junto à Secretaria Municipal de Planejamento, para a finalidade de adequação e regularização nos termos definidos em lei.

Art. 35. A regularização implica, dentre outras obrigações, na adequação do registro, no Cartório de Registro de Imóveis, do Condomínio de Lotes, da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno.

§1º. Os condomínios de lote preexistentes deverão regularizar-se por meio de licenciamento ambiental corretivo, mediante comprovação da viabilidade urbanística e da viabilidade ambiental, mediante apresentação de Relatório de Avaliação de Desempenho Ambiental (RADA).

§2º. O Poder Executivo baixará decreto para adequação da situação jurídica dos condomínios de lote regularizados nos termos desta seção.

Art. 36. O descumprimento de quaisquer das condições fixadas nesta Lei Complementar, a extinção, dissolução ou desvio de finalidade da entidade representativa, bem como a alteração de destinação do bem público, serão apuradas mediante regular processo administrativo, com garantia do contraditório e ampla defesa, implicando em advertência e notificação à entidade responsável pelo parcelamento ou instituição do condomínio de lotes, fixando prazo razoável, prorrogável a critério da autoridade fiscal, para regularização ou cessação da infração;

Art. 37. As obras de implantação de condomínio de lotes, executadas sem a aprovação da Prefeitura, serão consideradas clandestinas, o que ensejará o embargo imediato.

Art. 38. Os empreendimentos clandestinos somente poderão retomar suas obras após a quitação das multas e regularização das licenças junto à Prefeitura, rigorosamente, dentro dos prazos estipulados por esta Lei Complementar.

Art. 39. Em caso de empreendimentos clandestinos, o empreendedor será multado, na seguinte forma:

I. Multa mínima de 20 (vinte) UFM (Unidade Fiscal Municipal de Novo Horizonte do Norte MT), por metro quadrado de parcelamento irregular acrescida de 10 (dez) UFM por hectare, ou fração, excedente a 10 (dez) hectares, aplicada sobre a área total da gleba objeto do parcelamento ou fracionamento clandestino;

II. Interdição total do empreendimento até a regularização;

III. Multa diária no valor 30 (trinta) UFM (Unidade Fiscal de Municipal de Novo Horizonte do Norte) em caso de descumprimento da interdição.

§1º. A regularização do empreendimento não exime o empreendedor da obrigação de quitar as multas.

§2º. Para aplicação da multa deverá ser considerada a área total, constante da matrícula da gleba objeto do parcelamento ou fracionamento clandestino, independente da área que efetivamente tenha sofrido a intervenção.

Art. 40. As obras de implantação do empreendimento em desacordo com as exigências desta Lei Complementar e obrigações assumidas no projeto aprovado pela Prefeitura serão consideradas irregulares, o que ensejará em notificação ao empreendedor de imediato providenciar a regularização, sem prejuízo da multa e eventual interdição.

Art. 41. Em caso de constatação de empreendimentos irregulares e não atendimento a notificação, o empreendedor será multado, na seguinte forma:

I. Multa mínima de 20 (Unidade Fiscal Municipal de Novo Horizonte do Norte-MT), acrescida de 10 (Unidade Fiscal Municipal de Novo Horizonte do Norte)-MT por hectare, ou fração, excedente a 10 (dez) hectares, aplicada conforme disposto no § 2º;

II. Interdição total ou parcial do empreendimento, tanto das obras quanto das vendas, a critério da fiscalização, devidamente fundamentada;

III. Multa diária no valor de 30 (trinta) UPF (Unidade Fiscal Municipal de Novo Horizonte do Norte-MT) em caso de descumprimento da interdição.

§1º. A regularização do empreendimento não exime o empreendedor da obrigação de quitar as multas.

§2º. Para aplicação da multa, a autoridade fiscal poderá considerar a área líquida de lotes, a área líquida do sistema viário ou a área total da gleba, observada a natureza, relevância e gravidade da irregularidade apontada.

Art. 42. A não conclusão da totalidade das obras de implantação do empreendimento dentro do prazo de validade fixado no alvará de execução sujeita o empreendedor ao pagamento de multa no valor de 100 (cem) (Unidade Fiscal Municipal de Novo Horizonte do Norte) por mês, até que as obras sejam concluídas, ressalvada prorrogação justificada, concedida pela Secretaria Municipal de Planejamento.

Art. 43. As multas previstas neste capítulo deverão ser pagas ou parceladas em até 30 (trinta) dias, a contar da intimação dos responsáveis, sob pena de cobrança judicial, observadas as disposições do Código Tributário Municipal.

Art. 44. A Secretaria Municipal de Planejamento resolverá as questões técnicas omissas nesta Lei Complementar, com a aplicação subsidiária da legislação municipal de regência, podendo o Secretário de Planejamento do Município de Novo Horizonte do Norte MT editar atos complementares para a regulamentação do disposto nesta Lei Complementar.

Parágrafo Único: Ato do Secretário de Planejamento poderá alterar e atualizar as exigências técnicas de apresentação de projetos e relatórios.

Art. 45. Fica vedada a transformação de Loteamento Aberto ou Loteamento de Acesso Controlado, implantados, em Condomínio de Lotes;

Parágrafo Único: Na autorização de transformação de Loteamento Aberto implantado, de fato ou de direito, em Loteamento de Acesso Controlado, deverá ser observado o interesse público, devidamente justificado.

Art. 46. Os procedimentos estabelecidos por esta Lei Complementar serão aplicados aos processos em curso no município de Novo Horizonte do Norte MT.

§1º. O empreendedor poderá requerer a aplicação da legislação vigente na data do protocolo na Secretaria Municipal de Planejamento, hipótese em que deverão ser respeitados os atos processuais praticados e as situações jurídicas consolidadas sob a vigência da legislação de regência.

§2º. O poder executivo, respaldado em parecer técnico da Secretaria de Planejamento, poderá dispensar, ou adotar critérios de parcelamento, uso e ocupação do solo, específicos, nos processos de regularização fundiária de núcleos já instalados no território municipal na data da publicação desta Lei Complementar.

Art. 47. Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogando as disposições em contrário.

Gabinete do Prefeito Municipal de Novo Horizonte do Norte MT, Estado de Mato Grosso, em 19 de março de 2025.

AGENOR EVANGELISTA DA SILVA JÚNIOR

PREFEITO MUNICIPAL