Lei nº. 2.160/2025

DE: 11.12.2025

“Dispõe sobre o parcelamento do solo de imóveis rurais para fins urbanos na modalidade de chácaras de recreio na forma de condomínios de lotes e loteamentos e institui zonas de urbanização específica para chácaras de recreio (ZUECR)”

ROGÉRIO VILELA VICTOR DE OLIVEIRA, Prefeito Municipal de Comodoro, Estado de Mato Grosso, no uso de suas atribuições legais, faz saber, que a Câmara Municipal de Comodoro aprovou e eu sanciono e promulgo a seguinte Lei,

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES PRELIMINARES

Art. 1º. Esta Lei dispõe sobre o parcelamento do solo de imóveis rurais para fins urbanos, localizados fora do perímetro urbano do Município de Comodoro/MT, na modalidade de chácaras de recreio, na forma de condomínios de lotes e loteamentos, instituindo e regulamentando a criação de Zonas de Urbanização Específica para Chácaras de Recreio (ZUECR).

Art. 2º. O parcelamento do solo deve observar as disposições desta Lei, bem como as normas federais, estaduais e municipais aplicáveis, em especial:

I. Lei Federal nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano);

II. Lei Federal nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade);

III. Código Civil Brasileiro (Art. 1.358-A e seguintes);

IV. Lei Federal nº 13.465/2017 (Regularização Fundiária e Parcelamento do Solo);

V. Lei Municipal n. 1557/2014 - Plano Diretor de Comodoro/MT.

Art. 3º. As modalidades de parcelamento contempladas são:

I. Loteamentos para Chácaras de Recreio: Com finalidade de moradia, lazer e recreação, localizados em áreas rurais; e

II. Condomínios de Lotes para Chácaras de Recreio: Empreendimentos com controle de acesso, constituídos por frações ideais da gleba (unidades autônomas), regidos por convenção de condomínio, com responsabilidade dos condôminos pela infraestrutura e manutenção interna, para fins de moradia, lazer e recreação, localizados em áreas rurais.

Art. 4º. O parcelamento de solo rural para fins de chácaras de recreio somente será autorizado fora do perímetro urbano, sendo expressamente vedado em áreas urbanas e nas zonas de expansão urbana.

Art. 5º. Não será permitido o parcelamento em:

I. terrenos baixos, alagadiços, ou sujeitos a inundações;

II. terrenos aterrados com material nocivo à saúde pública;

III. terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo exigências específicas das autoridades competentes;

IV. terrenos julgados impróprios para edificação ou inconvenientes para habitação;

V. áreas que ofereçam riscos geológicos, ou que provoquem danos ambientais, assoreamentos e voçorocas;

VI. áreas de preservação permanente (APP) e áreas de reservas legais registradas;

VII. áreas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção; e

VIII. áreas sem condições de acesso por via oficial e/ou sem infraestrutura adequada.

CAPÍTULO II

DOS PROCEDIMENTOS DE APROVAÇÃO

 

Seção I

Da Consulta Prévia e Licença Urbanística Provisória

Art. 6º. O interessado em parcelamento deverá realizar consulta prévia ao Município para obter a Licença Urbanística Provisória, que estabelecerá as diretrizes básicas do projeto definitivo.

Art. 7º. A consulta prévia deverá ser precedida de avaliação do local pelo órgão ambiental competente e expedição da Licença Prévia Ambiental.

Art. 8º. O requerimento de consulta prévia deve ser protocolado na Secretaria Municipal de Planejamento, apresentando, no mínimo:

I. certidão de inteiro teor, ônus reais e reipersecutórias atualizada do imóvel;

II. licença prévia ambiental;

III. planta de situação (conforme normas da ABNT) com levantamento planialtimétrico georreferenciado, localização de nascentes, cursos d'água, florestas nativas, áreas de influência, servidões, faixas de domínio e arruamentos vizinhos;

IV. memorial de cálculo da área do imóvel; e

V. os projetos técnicos devem ser elaborados por profissionais habilitados (CREA/CAU ou outros), com as respectivas Anotações de Responsabilidade Técnica (ART/RRT).

Seção II

Da Licença Definitiva

Art. 9º. A Licença Definitiva será requerida junto à Prefeitura, mediante a apresentação dos documentos da consulta prévia e, adicionalmente, no mínimo:

I. licença prévia expedida pelo Município com validade máxima de 2 (dois) anos;

II. estudo de impacto de vizinhança (EIV) aprovado ou dispensado;

III. certidão negativa de impostos (municipais, estaduais e federais) do imóvel;

IV. projeto urbanístico, projeto paisagístico (mínimo 1 árvore/lote) e projeto de sinalização viária;

V. projetos de infraestrutura aprovados: Rede de Abastecimento de Água Potável, Drenagem de Águas Pluviais e Pavimentação, Rede de Esgotamento Sanitário e Rede de Energia Elétrica;

VI. declarações de viabilidade para fornecimento de energia elétrica e tratamento/abastecimento de água potável, e sobre coleta/destinação de lixo domiciliar;

VII. cronograma físico-financeiro da execução das obras de infraestrutura;

VIII. licenciamento ambiental do órgão competente;

IX. estudo de sondagem do solo; X - Projeto de Recuperação de Área Degradada - PRAD (quando ocorrer APP ou Área Verde); e

X. modelo de contrato de compra e venda, com cláusula de obrigatoriedade da finalização das obras de infraestrutura para liberação de construções.

Art. 10. A proposta de criação da ZUECR deverá ser precedida da aprovação do projeto de parcelamento pelo Executivo e da realização de audiência pública.

 

Seção III

Do Alvará de Execução de Obras

Art. 11. O Alvará de Licença para Execução das Obras de Infraestrutura só será emitido após:

I. registro do projeto junto ao Cartório Imobiliário competente;

II. apresentação das garantias de execução das obras e serviços de infraestrutura (caucionamento), conforme o art. 12 da Lei Municipal n. 1.268/2010; e

III. assinatura do Termo de Obrigações do Empreendedor.

Art. 12. Pelo Termo de Obrigações, o empreendedor deverá:

I. executar, à sua custa e no prazo fixado, todas as obras de infraestrutura, arborização e equipamentos urbanísticos;

II. iniciar a venda das chácaras somente após o registro do projeto;

III. averbar o Termo de Obrigações junto ao Registro de Imóveis à margem da matrícula das chácaras; e

IV. não outorgar escrituras definitivas antes da conclusão das obras de infraestrutura.

CAPÍTULO III

DOS REQUISITOS URBANÍSTICOS E DE INFRAESTRUTURA

Art. 13. O parcelamento em ZUECR obedecerá aos seguintes requisitos urbanísticos:

I. área mínima por unidade: 2.000 m² (dois mil metros quadrados);

II. testada mínima por unidade: 20 metros;

III. reserva de 35% da área total da gleba para infraestrutura urbana, com a seguinte proporcionalidade:

a) 5% para serviços comunitários (excluindo praças, parques/bosques e canteiros centrais);

b) 10% para áreas verdes e permeáveis (incluindo praças, parques e bosques), não sendo computada a Área de Preservação Permanente (APP); e

c) O índice viário será determinado pelo projeto urbanístico conforme a densidade populacional.

Art. 14. A infraestrutura básica obrigatória compreende:

I. implantação de rede distribuidora de água potável e sistema de tratamento de esgoto doméstico (individual ou coletivo, conforme projeto e normas técnicas);

II. implantação de drenagem pluvial (incluindo curvas de nível, valas de escoamento e bacias de contenção) e pavimentação (calçamento ou cascalhamento compactado);

III. implantação de sistema de iluminação pública e rede elétrica;

IV. serviço de coleta e destinação final do lixo doméstico e dos resíduos da limpeza viária;

V. demarcação dos logradouros, quadras e chácaras com sinalização viária; e

VI. contenção de encostas, se necessário, mediante projeto específico.

Art. 15. O empreendedor é responsável pela conservação e manutenção das vias de circulação pelo prazo de 10 (dez) anos, contados da Lei de aprovação.

§1º. Decorrido o prazo, a responsabilidade será transmitida aos proprietários, que deverão se reunir em associação de moradores ou instituir condomínio.

§2º. Caso os proprietários não se organizem, a responsabilidade permanecerá com o loteador, sendo vedada a transferência ao Poder Público.

CAPÍTULO IV

DA ZONA DE URBANIZAÇÃO ESPECÍFICA PARA CHÁCARAS DE RECREIO – ZUECR

Art. 16. A ZUECR é destinada exclusivamente ao parcelamento do solo rural para fins de uso recreativo e de lazer, sendo permitido apenas o uso residencial unifamiliar.

§1º. Cada unidade imobiliária na ZUECR deverá obedecer aos seguintes parâmetros:

I. taxa máxima de ocupação: 50% (cinquenta por cento);

II. coeficiente mínimo de permeabilidade: 40% (quarenta por cento);

III. recuo mínimo frontal: 5 (cinco) metros; e

IV. recuos laterais e de fundos (obrigatórios): 3 (três) metros.

§2º. É vedado o desmembramento dos lotes originados nos empreendimentos regulares ou regularizados como ZUECR.

Art. 17. Na ZUECR, são proibidas:

I. instalação de atividades industriais, comerciais ou prestadoras de serviço incompatíveis com a finalidade recreativa;

II. criação comercial intensiva de animais de médio e grande porte (bovinos, equinos, caprinos e suínos);

III. construção de galpões industriais, depósitos, oficinas, fábricas ou outras edificações destinadas a atividades produtivas;

IV. instalação de alojamentos coletivos, instituições religiosas, estabelecimentos educacionais, de saúde ou qualquer equipamento urbano de grande porte; e

V. implantação de cultivos agrícolas de médio e grande porte ou práticas intensivas que comprometam o solo, a água ou a vizinhança.

Parágrafo único. Poderão ser autorizadas, mediante aprovação prévia do Município, atividades pontuais de interesse coletivo compatíveis com o uso recreativo e de lazer, desde que não causem impacto urbanístico ou ambiental significativo.

 

CAPÍTULO V

DOS CONDOMÍNIOS DE LOTES DE CHÁCARAS DE RECREIO

Art. 18. Os Condomínios de Lotes serão regidos pelo Art. 1.358-A do Código Civil, Lei Federal nº 6.766/79 e, no que couber, Lei Federal nº 4.591/1964, além desta e da legislação municipal.

Art. 19. As áreas de uso coletivo e as unidades imobiliárias autônomas (lotes) deverão ser identificadas e a instituição do condomínio registrada na matrícula da gleba.

§1º. A área institucional obrigatória deverá ser previamente apartada e transferida ao Município, com matrícula própria.

§2º. A certidão de descaracterização do uso rural deverá ser averbada na matrícula do imóvel.

Art. 20. A minuta do ato constitutivo da entidade representativa do condomínio deve ser apresentada, prevendo, no mínimo:

I. a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações estabelecidas nesta Lei;

II. a forma de rateio das despesas de manutenção e demais encargos;

III. a responsabilidade total do condomínio pelas obrigações fixadas pelo Poder Público, multas e demais encargos pecuniários, e a responsabilidade solidária dos proprietários na proporção de suas cotas; e

IV. a competência do condomínio para definir regras e parâmetros construtivos, fiscalizar e embargar obras em desacordo, sem prejuízo da fiscalização municipal.

Art. 21. Os documentos de compra e venda devem fazer constar:

I. A condição de que as construções só poderão ser iniciadas após a conclusão das obras de infraestrutura; e

II. A responsabilidade solidária do comprador para com os serviços e obras do condomínio a ser instituído, na proporção das respectivas frações ideais.

Parágrafo único. A conclusão das obras de infraestrutura deverá ser averbada na matrícula matriz do empreendimento.

CAPÍTULO VI

DA FISCALIZAÇÃO E PENALIDADES

Art. 22. O empreendimento será fiscalizado pelo Poder Público durante a execução das obras e serviços de infraestrutura.

§1º. O responsável pelo empreendimento deverá:

I. comunicar previamente o início da execução das obras, que deverão ser iniciadas em até 120 (cento e vinte dias) após a aprovação;

II. informar semestralmente sobre o cumprimento do cronograma e os lotes comercializados;

III. atender às solicitações da comissão fiscalizadora.

§2º. O desrespeito a qualquer dos incisos do parágrafo anterior acarretará multa de 200 (duzentas) Unidades Fiscais Municipais (UFM), por infração.

Art. 23. Com a aprovação e registro do projeto, é permitida a comercialização de até 10% (dez por cento) dos lotes. A liberação gradativa dos lotes restantes ocorrerá em proporção equivalente ao percentual de infraestrutura urbana executada.

Parágrafo único. O desrespeito a esta regra acarretará multa de 500 (quinhentas) UFM por cada lote comercializado ilegalmente.

Art. 24. A execução de parcelamento sem aprovação municipal ensejará notificação para imediata paralisação das vendas e/ou obras, até a regularização.

§1º. Em caso de descumprimento da notificação, o empreendedor incorrerá em:

I. multa de 200 (duzentas) UFM;

II. interdição do empreendimento; e

III. multa diária de 50 (cinquenta) UFM em caso de descumprimento da interdição.

§2º. A não conclusão das obras no prazo do alvará sujeita o proprietário a multa de 500 (duzentas) UFM por mês, limitada a 12 (doze) meses.

Art. 25. O projeto não executado no prazo importará na reversão da área à condição anterior, com cancelamento das autorizações e alvarás.

§1º. Projetos cuja aprovação tenha caducado ou revertido não poderão ser objeto de novo pedido de aprovação pelo prazo de 3 (três) anos.

§2º. Proprietários ou empreendedores de projetos não executados ou cancelados ficarão impedidos de pleitear novo parcelamento por 5 (cinco) anos.

CAPÍTULO VII

DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

Art. 26. As unidades imobiliárias parceladas nesta modalidade terão incidência de IPTU, vedado o uso rural para fins tributários.

Parágrafo único. O lançamento do IPTU ocorrerá imediatamente após o recebimento do empreendimento pelo Município ou após o prazo estipulado no cronograma inicial.

Art. 27. Todos os parcelamentos do solo rural para fins de chácaras de recreio preexistentes a esta Lei terão o prazo de 12 (doze) meses, contados de sua publicação, para regularização junto ao Município, sob pena de serem considerados clandestinos.

Art. 28. O Poder Executivo regulamentará esta Lei no que for julgado necessário à sua execução.

Art. 29. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 30. Revogam-se as disposições em contrário.

Gabinete do Prefeito Municipal de Comodoro, Estado de Mato Grosso, aos 11 dias do mês dezembro de 2025.

Rogério Vilela Victor de Oliveira

Prefeito Municipal