INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 002/ADM/2026

DE 02 DE FEVEREIRO DE 2026

Dispõe sobre as diretrizes e procedimentos para a avaliação de imóveis destinados à locação pela administração pública municipal, em conformidade com as normas técnicas e demais regulamentações aplicáveis.

O SECRETÁRIO MUNICIPAL DE ADMINISTRAÇÃO no uso de suas atribuições legais e considerando a necessidade de estabelecer procedimentos padronizados para a avaliação de imóveis destinados à locação pela administração pública municipal, visando assegurar a transparência, a eficiência e a economicidade nos processos, em consonância com as normas da ABNT, em especial a NBR 14653, e as regulamentações aplicáveis.

RESOLVE:

I. Das Disposições Gerais

Art. 1º Esta Instrução Normativa estabelece as diretrizes e os procedimentos obrigatórios para a avaliação de imóveis destinados à locação pela administração pública municipal de Colniza.

Art. 2º A avaliação dos imóveis será conduzida por uma Comissão de Avaliação Imobiliária, composta por servidores públicos e por profissionais qualificados.

Parágrafo único. A Comissão deverá observar as disposições da NBR 14653 da ABNT, e demais normas aplicáveis, seguindo os princípios de imparcialidade, competência técnica, transparência e demais princípios que regem a administração pública.

II. Dos Procedimentos para Avaliação

Art. 3º Os procedimentos para a avaliação dos imóveis deverão observar as seguintes etapas sequenciais:

1. Identificação e Caracterização do Imóvel

l Analise de Informações Iniciais:

n Solicitação interna do setor demandante, contendo as informações essenciais para a adequada identificação do imóvel pretendido, previamente e sucintamente analisado quanto ao seu potencial e à sua viabilidade para a área requisitante. Obs.: a solicitação deverá ser encaminhada à Comissão de Avaliação com antecedência mínima de 90 (noventa) dias corridos, sendo de inteira responsabilidade do setor demandante o cumprimento desse prazo.

n Levantamento da Ficha Cadastral do Imóvel no órgão competente, bem como de outras peças disponíveis que evidenciem informações pertinentes, como valores venais etc.

l Análise da Localização, Acessibilidade e Infraestrutura Disponível:

n Avaliação da proximidade a centros comerciais, órgãos públicos, serviços essenciais e principais vias de acesso.

n Verificação de elementos favoráveis à adequada mobilidade e habitabilidade, como a existência de vias pavimentadas, calçadas acessíveis e impermeáveis, rede de drenagem de águas pluviais e disponibilidade de transporte público e segurança na região.

n Avaliação da infraestrutura e serviços básicos disponíveis, como fornecimento de energia elétrica, água, esgoto, internet e telefonia.

l Descrição Detalhada das Características Físicas:

n Medição precisa da área construída e do terreno, com uso de ferramentas / equipamentos adequados.

n Identificação do número de pavimentos e ambientações internas, verificando aspectos como divisões, acesso e funcionalidade dos ambientes.

n Avaliação do estado de conservação do imóvel, incluindo a análise de necessidade de reparos ou adaptações essenciais ao bom uso e a funcionalidade para a qual se destina.

n Descrição, caso pertinente e acessível, de características construtivas complementares, como o tipo e o padrão de materiais de acabamento empregados, aparelhos de utilização individual ou coletiva disponíveis, tipos de estruturas existentes etc.

n Registro fotográfico detalhado de todos os ambientes e fachadas, acompanhado de laudos técnicos, quando necessários.

2. Análise de Mercado

l Valores de Locações Praticados – Possibilidade de Pesquisas:

n Levantamento de valores de locação de imóveis similares no mercado local, mediante a apresentação, para cada caso, de pelo menos um dos seguintes documentos comprobatórios, válidos desde que devidamente assinados e detalhados quanto a identificação do objeto de locação:

a) cópia de contrato de locação vigente;

b) cópia de recibo de pagamento aluguel, datado até 06 (seis) meses da conclusão da avaliação imobiliária;

c) declaração de locação de imóvel para aluguel, devidamente assinado pelo locador ou locatário e datado até 06 (seis) meses da conclusão da avaliação imobiliária.

n Realização de entrevistas com corretores imobiliários ou outros profissionais do setor, registrada mediante cotação.

n Análise de contratos ou demais documentos de locação comprobatórios fora do prazo de vigência, de forma suplementar na ausência de documentos atualizados, devendo-se aplicar a correção monetária correspondente, utilizando-se a variação acumulada anual para contratos de locação e a variação acumulada mensal para os demais casos, até a data da avaliação imobiliária. A atualização utilizará índices de correção monetária reconhecidos, tais como IVAR, IGP-M, IPCA ou equivalentes, cuja seleção caberá à comissão responsável, em consonância com as tendências e variações locais do mercado.

l Consideração de Fatores Econômicos e Tendências:

n Avaliação dos principais indicadores econômicos que possam influenciar os valores, como taxas de juros e índices de inflação.

n Identificação de projetos de infraestrutura e desenvolvimento urbano em andamento ou previstos para a área.

n Análise de dados históricos de valorização ou desvalorização do mercado imobiliário na região.

3. Aplicação de Métodos de Avaliação

A Comissão deverá aplicar, isolada ou combinadamente, os seguintes métodos:

l Método Comparativo Direto de Dados de Mercado:

n Seleção de imóveis comparáveis:

u Seleção de imóveis de propriedade privada locados pela administração pública;

u Seleção de imóveis de propriedade privada locado para fins comerciais ou privados;

n Análise e seleção de valores de locação, observados para refletir diferenças significativas de características (como idade, estado de conservação);

n Cálculo da média aritmética simples das amostras coletadas. Contudo, quando forem identificados valores extremos que possam distorcer o resultado — definidos como aqueles que excedam em mais de 25% para cima ou para baixo a média inicialmente obtida — tais valores deverão ser desconsiderados para este fim estatístico, adotando-se, nesses casos, a mediana como parâmetro principal de referência. A escolha entre média ou mediana deverá garantir a representatividade e a fidedignidade das tendências reais do mercado local.

l Método da Capitalização da Renda:

n Estimativa da renda líquida anual que o imóvel pode gerar.

n Determinação da taxa de capitalização apropriada.

n Aplicação da fórmula: Valor do Imóvel = Renda Líquida Anual / Taxa de Capitalização.

l Método do Custo:

n Cálculo do custo de reposição do imóvel.

n Determinação do valor do terreno.

n Aplicação de coeficientes de depreciação.

l Método de Estimativa pelo Valor Venal:

n Obtenção do valor venal atualizado do imóvel junto ao órgão competente.

n Aplicação de um percentual entre 0,5% e 1,5% sobre o valor venal para estimar o valor mensal do aluguel.

n Justificação do percentual escolhido com base em análises comparativas e nas condições de mercado.

Art. 4º Poderão ser utilizadas outras metodologias de avaliação imobiliária, além das previstas no Art. 3º, desde que devidamente justificadas pela Comissão Avaliadora, com base em normas técnicas e práticas reconhecidas.

Parágrafo único. A Comissão deverá acompanhar as atualizações da NBR 14653 da ABNT e demais normas aplicáveis, mantendo os Métodos de Avaliação sempre atualizados e alinhados à metodologia vigente no período da avaliação do imóvel.

4. Elaboração do Laudo de Avaliação

O Laudo de Avaliação é o documento final e deverá conter:

l Documentação Detalhada dos Procedimentos Adotados: Descrição minuciosa de cada etapa, indicação da metodologia de avaliação adotada e, caso aplicável, justificativas para a escolha dos métodos e percentuais aplicados não previstos nesta normativa, todos com a devida apresentação de valores, cálculos, tabelas, quadros e/ou gráficos pertinentes a análise e compreensão.

l Relatório Fotográfico: relatório fotográfico atualizado e detalhado, com registro fotográfico abrangente, bem como demais observações ou anotações pertinentes.

l Plantas Baixas ou Outros Documentos Equivalentes – Opcional: plantas baixas atualizadas e detalhadas de benfeitorias imóveis existentes, bem como anexação de documentos complementares, como laudos técnicos.

l Indicação do Valor Estimado do Aluguel Mensal: apresentação clara e destacada do valor calculado, incluindo memorial de cálculo, metodologias aplicadas e demais justificativas necessárias para obtenção da estimativa final.

III. Das Disposições Finais

Art. 5º As metodologias de avaliação de imóveis descritas nesta Instrução Normativa poderão ser aplicadas de forma combinada ou isolada, conforme a conveniência e a necessidade da Comissão Avaliadora, visando garantir a precisão e a adequação do valor estimado para a locação do imóvel, considerando sempre as condições do mercado imobiliário local e as características específicas do imóvel avaliado.

Art. 6° Os valores estimados para locação do imóvel avaliado, deverão ser aplicados como valor máximo para locação mensal do imóvel, cabendo ao setor de licitação a competência pela obtenção de propostas mais vantajosas para o imóvel desejado, sendo que, na impossibilidade de se obter valores mais favoráveis para a locação, não será permitida a contratação por valor superior ao avaliado.

Art. 7º Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.

Colniza/MT, 02 de fevereiro de 2026.

ZACARIAS ANTUNES MAGALHÃES

Secretário Municipal de Administração