DISPÕE SOBRE A CONSTITUIÇÃO DE COMISSÃO ESPECIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA FINS DE APURAÇÃO DO VALOR VENAL NOS PROCEDIMENTOS ADMINISTRATIVOS RELATIVOS AO ITBI E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.

JOÃO ROGÉRIO DE SOUZA, Prefeito Municipal de Nova Bandeirantes, Estado de Mato Grosso, no uso das atribuições que lhe são conferidas pela Lei Orgânica Municipal;

CONSIDERANDO a necessidade de conferir uniformidade e segurança técnica à apuração do valor venal dos imóveis rurais e urbanos nos procedimentos administrativos relativos ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), inclusive naqueles que versem sobre reconhecimento de imunidade incidente sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social;

CONSIDERANDO que o art. 38 do Código Tributário Nacional estabelece como base de cálculo do ITBI o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, entendido como aquele pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado;

CONSIDERANDO que o art. 38, § 2º, do Código Tributário Nacional determina que a estimativa do valor venal seja realizada mediante critérios técnicos, considerando preços praticados no mercado imobiliário, informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros, localização, tipologia, destinação, padrão, área e demais características do imóvel, além de outros parâmetros técnicos usualmente empregados na avaliação imobiliária;

CONSIDERANDO o disposto no art. 148 do Código Tributário Nacional, que assegura, no procedimento de arbitramento, avaliação contraditória, administrativa ou judicial, quando contestado o valor apurado pela Administração;

CONSIDERANDO que os arts. 69 e 244 da Lei Municipal nº 820/2013 (Código Tributário Municipal) atribuem à Administração a determinação do valor venal mediante estimativa e, quando omissas ou não merecedoras de fé as declarações do sujeito passivo, o seu arbitramento mediante processo regular, ressalvada a avaliação contraditória;

CONSIDERANDO que a Lei Complementar nº 227/2026, norma geral de direito tributário editada com fundamento no art. 146, inciso III, da Constituição Federal, passou a exigir que a estimativa do valor venal seja realizada mediante critérios técnicos, o que impõe a utilização dos valores por hectare do Anexo I e do valor venal adotado para o IPTU, este apurado na forma da Planta Genérica de Valores instituída pela Lei Municipal nº 1.709/2025, previstos nos arts. 243 e 244, § 1º, da Lei Municipal nº 820/2013, apenas como elementos referenciais, até a adequação da legislação municipal;

RESOLVE:

Art. 1º Fica constituída Comissão Especial de Avaliação de Imóveis, destinada à apuração do valor venal dos imóveis rurais e urbanos situados no Município de Nova Bandeirantes/MT, em todos os procedimentos administrativos relativos ao ITBI em que o Departamento de Tributação e Cadastro requisitar, fundamentadamente, a avaliação.

Art. 2º A Comissão será composta pelos seguintes membros:

I. ROBERTO LIMA DA SILVA, matrícula funcional nº 910, Chefe do Departamento de Tributação e Cadastro, que a presidirá;

II. MARCOS SÉRGIO DE SOUZA, matrícula funcional nº 7128, Secretário Municipal de Governo, membro;

III. PAMELA PORFÍRIO GONÇALVES, matrícula funcional nº 7356, Engenheira Florestal, membro;

IV. AMIBSON EVANGELISTA ARRUDA, matrícula funcional nº 4138, Secretário Adjunto de Finanças, secretário.

§ 1º A Comissão deverá contar, sempre que necessário, com suporte de profissional tecnicamente habilitado, integrante do quadro municipal ou contratado pelo Município, para avaliação de imóveis rurais e urbanos, mediante solicitação à autoridade administrativa competente.

§ 2º O profissional contratado de que trata o § 1º prestará suporte técnico à Comissão, sem integrá-la e sem direito a voto, devendo os trabalhos por ele elaborados ser acompanhados da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) e submetidos à análise e deliberação da Comissão.

§3º Aplicam-se aos membros da Comissão e ao profissional de que trata o § 1º as hipóteses de impedimento e suspeição previstas nos arts. 18 a 21 da Lei Federal nº 9.784/1999, cabendo ao Chefe do Poder Executivo designar substituto para atuação no respectivo procedimento.

Art. 3º Compete à Comissão:

I - Examinar as matrículas, documentos cadastrais, fiscais, ambientais e demais elementos necessários à correta identificação e caracterização dos imóveis;

II - Individualizar cada imóvel objeto da avaliação, considerando sua área, localização, destinação, características físicas, condições de acesso, utilização econômica, benfeitorias, edificações e demais circunstâncias relevantes para a formação de seu valor;

III - Realizar vistoria nos imóveis sempre que necessária à adequada caracterização dos bens e à segurança da avaliação;

IV - Realizar pesquisa documentada de mercado, buscando elementos contemporâneos e comparáveis aos imóveis avaliados;

V - Obter, quando disponíveis, informações sobre operações imobiliárias junto aos serviços notariais e registrais, agentes financeiros e outras fontes idôneas;

VI - Solicitar informações, documentos e esclarecimentos necessários à instrução dos trabalhos;

VII - Identificar e justificar tecnicamente os elementos comparativos utilizados, considerando as diferenças relevantes entre os imóveis pesquisados e aqueles submetidos à avaliação;

VIII - Elaborar Laudo de Avaliação fundamentado, individualizando o valor venal apurado para cada imóvel;

IX - Prestar esclarecimentos técnicos sobre o Laudo de Avaliação quando solicitados pelo Departamento de Tributação e Cadastro; e

X - Analisar tecnicamente eventual avaliação contraditória apresentada pelo requerente, quando os autos lhe forem encaminhados para essa finalidade.

Art. 4º A avaliação terá por finalidade exclusiva determinar o valor venal de cada imóvel, correspondente ao valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, vedada a fixação prévia de resultado ou a utilização da Comissão com a finalidade de confirmar valor anteriormente estabelecido pela Administração.

Art. 5º Para a estimativa do valor venal, a Comissão deverá utilizar critérios técnicos compatíveis com as características dos imóveis avaliados, considerando, isolada ou conjuntamente, conforme sua pertinência:

I - Preços efetivamente praticados em operações envolvendo imóveis comparáveis;

II - Informações prestadas por serviços notariais e registrais e por agentes financeiros;

III - Localização, condições de acesso e infraestrutura urbana e equipamentos públicos disponíveis;

IV - Área, forma, topografia e configuração territorial;

V - Destinação e utilização econômica;

VI - Aptidão da terra e características relevantes à sua exploração econômica, nos imóveis rurais;

VII - Benfeitorias e edificações existentes, consideradas sua área, padrão construtivo, idade e estado de conservação, e sua influência sobre o valor do imóvel;

VIII - Características ambientais, físicas e produtivas que possuam repercussão comprovada sobre o valor de mercado;

IX - Valores unitários por hectare ou por metro quadrado extraídos de elementos efetivamente comparáveis, quando tecnicamente adequados;

X - Os padrões construtivos e os fatores de situação, pedologia, topografia e conservação definidos na Planta Genérica de Valores (Lei Municipal nº 1.709/2025), como parâmetros de classificação dos imóveis urbanos;

XI - Outros parâmetros técnicos usualmente empregados na avaliação imobiliária, observadas, como referência, a ABNT NBR 14653-2, para imóveis urbanos, e a ABNT NBR 14653-3, para imóveis rurais.

§ 1º Os elementos utilizados deverão possuir fonte identificável e ser incorporados ou referenciados no processo administrativo de maneira que permita sua posterior conferência.

§ 2º A utilização de imóveis comparáveis deverá ser acompanhada da identificação das características relevantes de cada elemento pesquisado e das razões técnicas que permitam sua comparação com o imóvel avaliado.

§ 3º Quando houver diferenças relevantes entre os elementos pesquisados e o imóvel avaliado, a Comissão deverá indicar o tratamento técnico adotado para sua consideração na formação do valor.

Art. 6º Poderão integrar a pesquisa mercadológica avaliações, pareceres ou informações prestadas por corretores de imóveis e demais profissionais atuantes no mercado regional, desde que identificada a respectiva fonte e demonstrada sua pertinência.

Parágrafo único. As informações previstas no caput constituirão elementos auxiliares da pesquisa e não poderão, isoladamente, substituir a avaliação técnica e fundamentada realizada no âmbito do respectivo procedimento.

Art. 7º Não poderão ser adotados automaticamente como valor venal:

I - O valor histórico utilizado pelo contribuinte para integralização do capital social;

II - Valores cadastrais municipais, inclusive o valor venal adotado para o IPTU;

III - Valores constantes das matrículas imobiliárias;

IV - Valores declarados para fins de ITR ou outros tributos;

V - Valores genéricos ou tabelas previamente estabelecidas sem demonstração de sua correspondência com as características concretas dos imóveis avaliados; ou

VI - Preços constantes de anúncios ou ofertas imobiliárias sem o adequado tratamento técnico.

§ 1º Os elementos mencionados neste artigo poderão ser utilizados como dados auxiliares da avaliação, desde que sua pertinência seja expressamente justificada pela Comissão.

§ 2º Os valores por hectare constantes do Anexo I da Lei Municipal nº 820/2013, para imóveis rurais, e o valor venal adotado para o IPTU, apurado na forma da Lei Municipal nº 1.709/2025, para imóveis urbanos, serão considerados pela Comissão como elementos referenciais, devendo o Laudo indicar, de forma fundamentada, a compatibilidade ou a divergência entre esses valores e o valor venal tecnicamente apurado.

Art. 8º O Laudo de Avaliação deverá conter, no mínimo:

I - Identificação do processo administrativo a que se refere;

II - Identificação e descrição individualizada de cada imóvel;

III - Relação dos documentos examinados;

IV - Data de referência da avaliação;

V - Indicação da realização de vistoria ou, quando dispensada, sua justificativa;

VI - Descrição das características consideradas relevantes para formação do valor;

VII - Metodologia e critérios empregados;

VIII - Identificação das fontes utilizadas na pesquisa mercadológica;

IX - Demonstração dos elementos comparativos selecionados;

X - Memória de cálculo e tratamento técnico aplicado aos dados coletados;

XI - Valor unitário adotado, quando aplicável;

XII - Valor venal conclusivo atribuído individualmente a cada imóvel;

XIII - Justificativa técnica da conclusão alcançada; e

XIV - Identificação e assinatura dos integrantes da Comissão e dos profissionais responsáveis pelos trabalhos técnicos, com a respectiva ART ou RRT, quando houver.

Parágrafo único. A estimativa constante do Laudo de Avaliação terá validade de 180 (cento e oitenta) dias, contados de sua conclusão, nos termos do art. 244, § 2º, da Lei Municipal nº 820/2013, findo o qual, sem o pagamento do imposto, deverá ser refeita.

Art. 9º A Comissão não se pronunciará sobre a incidência, imunidade, lançamento ou exigibilidade do ITBI, matérias que permanecem sob competência dos órgãos responsáveis pela aplicação da legislação tributária.

Parágrafo único. A Comissão limitar-se-á à apuração técnica do valor venal dos imóveis, não lhe competindo confrontar o resultado obtido com o capital social integralizado para definição de eventual parcela tributável.

Art. 10. A Comissão deverá concluir os trabalhos no prazo de 30 (trinta) dias, contado do recebimento dos autos do respectivo processo administrativo, admitida prorrogação, uma única vez, por igual período, mediante justificativa fundamentada apresentada antes do encerramento do prazo.

Art. 11. Concluído o Laudo de Avaliação, a Comissão o juntará ao respectivo processo administrativo e encaminhará os autos ao Departamento de Tributação e Cadastro.

Art. 12. O Departamento de Tributação e Cadastro dará ciência integral do Laudo de Avaliação ao requerente, assegurando-lhe acesso aos critérios, fontes e elementos utilizados e oportunidade para apresentação de avaliação contraditória, na forma do art. 38, § 3º, e do art. 148 do Código Tributário Nacional e da legislação municipal aplicável.

§ 1º Apresentada avaliação contraditória que contenha elementos técnicos divergentes daqueles adotados pela Comissão, os autos retornarão à Comissão para manifestação fundamentada.

§ 2º A manifestação prevista no § 1º deverá examinar objetivamente os elementos técnicos apresentados pelo requerente, indicando as razões de seu acolhimento ou rejeição, total ou parcial.

Art. 13. Encerrada a fase de avaliação e eventual contraditório, os autos retornarão ao Departamento de Tributação e Cadastro para prosseguimento do respectivo processo administrativo.

Art. 14. A participação dos membros designados na Comissão será considerada serviço público relevante, sem prejuízo das atribuições inerentes aos respectivos cargos.

Art. 15. Esta Portaria entra em vigor na data de sua publicação, aplicando-se inclusive aos procedimentos administrativos em curso.

Nova Bandeirantes/MT, 21 de outubro de 2026.

JOÃO ROGÉRIO DE SOUZA

PREFEITO MUNICIPAL